Log in

Recht op wonen

Themanummer: HET GROOT ONDERHOUD

Samenleving & Politiek, Jaargang 9, 2002, nr. 8 (oktober), pagina 58 tot 62

1001 wegen bewandelen om gelijke kansen te scheppen

Sociale ongelijkheid springt nog altijd in het oog door de manier waarop mensen wonen. Er zijn in Vlaanderen nog duizenden slechte woningen. Wie weinig verdient besteedt verhoudingsgewijs meer van zijn/haar inkomen aan het dak boven zijn/haar hoofd. Toch krijgen mensen met een hoger inkomen een groter stuk van wat de overheid uitgeeft voor huisvesting. Natuurlijk moeten we aandacht hebben voor de woonproblemen van de lage inkomens. Sociale huisvesting is en blijft belangrijk. Laat daar geen misverstand over bestaan. Een Vlaams woonbeleid moet echter ruimer gaan dan een sociaal woonbeleid. Onze focus eenzijdig richten op sociale huisvesting versmalt het draagvlak voor een woonbeleid voor iedereen. Het is daarom nodig om een woonbeleid voor iedereen uit te tekenen. Er is niet één manier om het recht op wonen te realiseren. Er zijn tegelijk 1001 wegen om het te realiseren, of men dat nu wil als eigenaar dan wel als huurder. Er bestaat evenmin één oplossing voor heel Vlaanderen: er is nood aan een woonbeleid op maat van de gemeenten. Hoe dan ook kunnen we wonen niet enkel aan de markt overlaten. De overheid moet een rol blijven spelen, maar die moet anders ingevuld worden dan nu. Er is zeker nood aan een sociale huisvesting ‘nieuwe stijl’.

In de komende jaren staan we voor drie grote uitdagingen. De eerste is de garantie van de betaalbaarheid van wonen, voor eigenaars of huurders. De woonkosten gaan in stijgende lijn, vooral voor huurders. Het aanbod van huur- of koopwoningen moet daarom groter worden. Het eigen woningbezit moet voor zoveel mogelijk mensen haalbaar zijn. Daarnaast mag huren geen noodkeuze meer zijn. In de private huursector willen we daarom meer degelijke en betaalbare huurwoningen. Een groter aanbod van koop- of huurwoningen van een goede kwaliteit brengt de renovatie van bestaande woningen met zich mee, in het bijzonder van leegstaande en verkrotte woningen. De tweede grote uitdaging is de vergrijzing van de bevolking. Vele woonwijken, en niet enkel in de steden, vergrijzen. Woningen worden te groot; er wordt minder onderhoud uitgevoerd; de leeftijdsopbouw van een wijk is niet meer evenwichtig. Een verouderende bevolking heeft andere woonbehoeften. We vragen meer aandacht voor levenslang wonen, (d.w.z. aanpasbaar bouwen) evenals voor andere woonvormen waar jong en oud samen en toch apart kunnen leven. Meer samenwerking met de sector welzijn is noodzakelijk om aan de groeiende zorgbehoeften tegemoet te komen. De laatste uitdaging is het duurzaam wonen d.w.z. aanpasbaar, energiezuinig, slim ingeplant om onnodige mobiliteitsstromen te vermijden en met een zuinig gebruik van ruimte (anders verkavelen, minder open bebouwing). Kwaliteitsvolle hoogbouw in een mooie omgeving mag geen taboe zijn. Extra woonlagen in de woonkernen, ook in kleinere gemeenten, kunnen het aanbod van woningen verruimen en zo de schaarse ruimte helpen vrijwaren.

Woonmaatschappijen staan klaar voor elke Vlaming

Om deze uitdagingen waar te maken, moeten de bestaande huisvestingsinstellingen hun doelgroep uitbreiden en werken voor élke Vlaming met een vraag rond wonen. Dit zal het draagvlak voor een woonbeleid vergroten. Huisvestingsmaatschappijen mogen bovendien niet meer naast elkaar werken. De band met de gemeenten moet steviger via een lokaal woonplan waarin ieders taak duidelijk is vastgelegd. De bestaande sociale huisvestingsmaatschappijen, nu opgesplitst in huur- en koopmaatschappijen, moeten samengaan en zich omvormen tot woonmaatschappijen, georganiseerd per gemeente of per groep van gemeenten. Per gemeente hoeft er niet meer dan één woonmaatschappij te zijn. Dit kan gerealiseerd worden door samenwerking van verschillende huisvestingsmaatschappijen of door fusies. De overheid moet in de raden van beheer van die maatschappijen de meerderheid hebben. Op Vlaams niveau eisen we een koepel van woonmaatschappijen, waarin op termijn het Vlaams Woningfonds geïntegreerd wordt. De woonmaatschappijen zullen als moderne sociale ondernemingen - in nauwe samenwerking met de gemeenten - hun werking uitbreiden naar alle Vlamingen, zowel naar huurders als naar kopers. De woonmaatschappij moet een moderne ‘syndicus’, een huurkantoor, zijn en zich dus niet beperken tot de bouw en het beheer van sociale huurwoningen. Ook de verhuring en het beheer van private huurwoningen (o.m. via de formule van het sociaal beheersrecht) voor alle private verhuurders die hun woning aanbieden, hoort tot haar takenpakket. De sociale verhuurkantoren worden daarom in de werking van de woonmaatschappijen geïntegreerd. Zo krijgen de verhuurkantoren meer mogelijkheden en kan er veel actiever met private verhuurders worden samengewerkt. Bij verkoop van verschillende sociale huurwoningen in een appartementsgebouw moet de woonmaatschappij de taak van syndicus op zich kunnen nemen. In het huurkantoor kan elke Vlaming via een publieke databank informatie vinden over het aanbod aan private en sociale woningen, de kwaliteit, de huurprijzen. Meer transparantie van de huurmarkt zal ertoe bijdragen om de prijzen te drukken. De woonmaatschappij is bovendien een koopkantoor en beperkt zich niet alleen tot sociale koop, maar neemt een adviserende en ondersteunende rol op naar alle Vlamingen die een woning willen verwerven. Ze moeten het eigen woningbezit meer toegankelijk maken, ook voor de modale en lagere inkomens. Op de koopkantoren kan elke Vlaming terecht voor technisch bouwadvies. Het gewest zal daartoe een raamcontract afsluiten met de orde van architecten. Lage inkomens hebben recht op een ‘pro deo architect’. Een publieke databank verschaft - in samenwerking met de immobiliënsector en de notarissen - gedetailleerde info over het aanbod van gronden en woningen en over de koopprijzen.

Het eigen woningbezit bevorderen, ook voor de lagere inkomens

Een woning verwerven door aankoop of nieuwbouw moet - meer dan nu het geval is - voor de gewone inkomens betaalbaar zijn, met extra aandacht voor de lage inkomens die ook een eigen woning willen. Het bezit van een woning is op termijn een goede vorm van pensioensparen. Daartoe is een aanbodbeleid nodig. De prijs van de bouwgronden ligt veel te hoog. Er zijn wel heel wat regionale verschillen. Er moet in het kader van een Vlaams grondbeleidsplan een groter aanbod komen van betaalbare bouwgronden (we denken aan kavels van 25.000 euro, van circa 5 are). De gemeente neemt daarin het voortouw, ondersteund door het gewest. Er moeten woonteams aan de slag, die in de gemeenten de beschikbare kavels helpen mobiliseren. Deze teams hebben de beschikking over een mix van ontradende (een territoriaal selectieve gemeentelijke belasting op onbebouwde percelen die stijgt naargelang de jaren) en stimulerende (een korting op de betaalde belasting onbebouwde percelen voor de verkoper die zijn bouwgrond op de markt brengt) maatregelen. Binnen goedgekeurde verkavelingen moet er een algemene bouwverplichting komen binnen bijvoorbeeld 5 jaar. Een rollend fonds, het Grondfonds, dat onder meer gevoed wordt met de opbrengst van de planbaten, moet in gebieden met woonbehoeften maar met prijzen die boven het gemiddelde uitstijgen, geld ter beschikking stellen van de woonmaatschappijen om kavels aan te kopen en door te verkopen aan schappelijke prijzen.

Een groter aanbod veronderstelt natuurlijk ook dat we leegstaande en verkrotte (bedrijf)spanden maximaal hergebruiken. Veel woningen zijn niet meer aangepast aan de moderne noden. Zij zijn niet of slecht voorzien van sanitaire voorzieningen, slecht verlucht, onvoldoende geïsoleerd. Daarom moet de bestaande heffing op leegstand en verkrotting op woningen en bedrijfsruimten behouden blijven. De opbrengst van de heffing moet volledig gaan naar het voorzien van betaalbare woningen. Particulieren die woningen willen renoveren, verdienen ondersteuning, zodat alle woningen op termijn beantwoorden aan de moderne kwaliteitsvereisten. Daarnaast moeten de directe kosten van verwerving dalen, door een verdere verlaging van de registratierechten op de verkoop en op de vestiging van de hypotheek. Het BTW-tarief van 21 % voor een nieuwe woning moet geleidelijk verlaagd worden. Verder willen we eigen woningbezit voor modale en lagere inkomens toegankelijker maken door een verlaging van de leninglast. Een veralgemening van de gewestwaarborg op de hypothecaire lening doet de interestvoet dalen. Bovendien moet het fiscale stelsel van aftrek van de leninglast meer op maat geschreven worden van de gewone inkomens en zowel de aankoop als de nieuwbouw bevorderen. Leningen wensen we minder risicovol te maken door de uitbreiding van het bestaande stelsel van inkomensverliesverzekering. Ook wensen we dat lage inkomens de kans krijgen om zich een dak boven het hoofd te kopen. Lage inkomens mogen niet ‘gevangen’ worden in hun keuze en verdienen degelijke technische en budgettaire begeleiding. Het sociaal leningstelsel moet meer middelen krijgen en nieuwe flexibele leningformules aanbieden met een vervaging van de grens tussen eigendom en huur. Ofwel koopt men meteen aan, ofwel huurt men de woning met optie om als eerste te kopen. In dat geval heeft de huur als afbetaling gediend. Men is evenwel niet verplicht om de optie te lichten. Mocht de inkomenssituatie verslechteren, moet een eigenaar in alle geval zijn koop kunnen omzetten in een huurovereenkomst. De woonmaatschappijen beheren deze leningen, met centrale aansturing vanuit de koepel waarin het Vlaams Woningfonds wordt geïntegreerd. Zo wordt deze een echte gezinsbank. De doorstroming vanuit sociale huurwoningen naar eigen woningbezit bevorderen we door de gerichte verkoop van sociale huurwoningen en door de toekenning van een prioriteit voor zittende huurders bij de aankoop van een sociale koopwoning. Na aankoop moeten huizen goed onderhouden blijven. Ook eigenaars leven soms in trieste woningen, vooral als ze ouder worden. Renovatiepremies voor huizen van senioren kunnen helpen. Zij moeten niet alleen voor renovatie dienen, maar ook voor aanpassingswerken volgens de principes van levenslang wonen.

Meer degelijke én betaalbare huurwoningen

De gemiddelde woonkost voor de huurders, zeker van de laagste inkomens, is fel gestegen en de kloof met de woonkosten van eigenaars is vergroot. Dat kan niet. Er is daarom een grote nood aan meer betaalbare huurwoningen in de privésector. Dit moet de huurprijzen drukken. We willen een groter aanbod stimuleren door fiscale maatregelen, zoals de verlaging van de BTW voor de bouw van nieuwe woningen die voor een minimumtermijn aan een redelijke prijs worden verhuurd. Naar het voorbeeld van de inkomensverliesverzekering, willen we ten laste van het gewest een woonlastverzekering invoeren ten voordele van de verhuurder, indien de huurder om redenen buiten zijn wil (arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, ziekte) de huur gedurende enige tijd niet kan betalen. Omdat het beheer van dergelijke huurwoningen voor een aantal verhuurders een bezwaar blijkt te zijn, kunnen de woonmaatschappijen het beheer op zich nemen.
Aan verhuurders die hun woning willen renoveren om die daarna te verhuren - al dan niet beheerd door de woonmaatschappijen - voor een minimumtermijn aan een redelijke prijs, zullen we een premie geven (een verhuurcheque). We stimuleren woningen in beheer van woonmaatschappijen, door hogere premies. De sociale verhuurkantoren worden versterkt door hen te integreren in de nieuwe woonmaatschappijen. Iedereen met een laag inkomen die een woning huurt die met een premie is gerenoveerd, krijgt een huursubsidie. We pleiten voor een uitbreiding van het stelsel van de huursubsidies, dat bovendien automatisch wordt voor elk gezin met een laag inkomen dat verhuist naar een betere gezonde woning. Deze huurders worden bovendien ingeschreven in een woonmaatschappij.
Samen met de uitbreiding van de voorraad huurwoningen willen we de kwaliteit van de huurwoningen aanpakken. Daarom stellen we voor om een verplicht ‘schouwingsbewijs’ in te voeren voor huizen. Door zo’n bewijs zal men geen huis meer kunnen verhuren zonder dat het aan een aantal minimumvereisten beantwoordt. Waarom zou dat bewijs wel voor wagens en niet voor huizen kunnen? Hoe dan ook zullen we tegen huisjesmelkers onverbiddelijk optreden. Huurders met een laag inkomen die zulke woningen moeten verlaten, krijgen voorrang bij een woonmaatschappij en worden daar door de gemeente ambtshalve ingeschreven.
Sociale woningen blijven nodig, gespreid over alle gemeenten. We wensen dat er stelselmatig méér sociale woningen komen. Daarvoor hebben we nood aan een sociale huisvesting ‘nieuwe stijl’. Om dit betaalbaar te maken, kiezen we resoluut voor een evolutie naar volkshuisvesting die ook hogere inkomens huisvest. Hierdoor kan ten volle de solidariteit van de hoge inkomens ten voordele van de lage inkomens spelen. De sociale mix waarborgt ook een betere leefbaarheid van de projecten. De sociale huisvestingsmaatschappijen moeten daarom evolueren naar woonmaatschappijen die voor elke Vlaming werken. Wat deze woonmaatschappijen moeten verwezenlijken, zullen we vastleggen in beheersovereenkomsten met de gemeente en het gewest. Hoe dan ook moeten sociale woonprojecten van voldoende omvang ook gemeenschapsdiensten huisvesten die geen verband houden met het project, bijvoorbeeld een kinderdagverblijf voor de buurt. De woonmaatschappijen moeten niet enkel zelf woningen bouwen en beheren, maar ook het beheer doen van private woningen die onder sociale voorwaarden verhuurd worden. De bewoners moeten meer reële inspraak krijgen in het dagelijks reilen en zeilen van hun woonmaatschappij. Dit willen we onder meer realiseren door de bewoners jaarlijks de kans te geven om zich uit te spreken over de werking van de maatschappij in het voorbije jaar.

werkgroep huisvesting
voorzitter: Anne-Marie Baeke (Vlaams parlementslid)
technische ondersteuning: Johan Vandenberghe (Kabinet Stevaert)

cartoon: © Arnout Fierens

sp.a - ideologie - ideologisch congres sp.a - sociaaldemocratie - woonbeleid - huisvesting

Samenleving & Politiek, Jaargang 9, 2002, nr. 8 (oktober), pagina 58 tot 62