Abonneer Log in

Sociale huisvesting in de steden: oplossingen voor een torenhoog probleem

Samenleving & Politiek, Jaargang 10, 2003, nr. 10 (december), pagina 20 tot 28

Situatieschets

Er is in Vlaanderen nood aan betaalbare woningen. Er staan 65.000 kandidaten op de wachtlijsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en in officiële documenten wordt gewag gemaakt van de nood aan 50.000 woningen (zie Vlaams Parlement 2002). Deze cijfers tonen de omvang van de uitdaging aan. De private woningmarkt wordt verondersteld in deze behoefte te voorzien, maar vaak zijn niet voldoende gronden beschikbaar of zijn de woningen weinig of niet toegankelijk voor mensen met een laag inkomen. Daarom is er een bijkomend aanbod van sociale woningen via de SHM’s. Deze zijn opgericht als coöperatieve vennootschappen en de oudste zijn bijna honderdjarig, hetgeen hun lange traditie illustreert. De SHM’s zijn erkend door de overheid als huur- en/of bouwmaatschappij. Deze erkenning houdt in dat ze strikte regels moeten naleven omtrent de in aanmerking komende bewoners (op basis van het inkomen en het al dan niet bezitten van een onroerend goed) en de volgorde van toewijzing van de sociale woongelegenheden.
De huur die aan bewoners wordt aangerekend is strikt gereglementeerd en afhankelijk van het inkomen. Wie een lage inkomenscoëfficiënt heeft, betaalt een huur onder de basishuur, wie meer verdient betaalt een toeslag. Er is derhalve een vorm van solidariteit binnen de huurderspopulatie van een SHM. Daarbovenop komen de huurlasten die slaan op gemeenschappelijke delen van huurcomplexen (nutsvoorzieningen, toezicht, schoonmaak, enz.). Tevens zijn de SHM’s onderworpen aan een nauwgezet toezicht vanwege de Vlaamse overheid (via de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, VHM), zowel inzake operationele als financiële bedrijfsvoering. Vanuit technisch oogpunt zijn er zeer gedetailleerde regels voor bouwbestekken, aanbestedingen, keuze van architecten en aannemers, enz. Samen met de verplichtingen inzake ruimtelijke ordening, stedebouw en de wet op de overheidsopdrachten heeft dit voor gevolg dat er vaak jaren verlopen tussen het concept van nieuwbouw of renovatie en de uiteindelijke oplevering ervan. Als tegenprestatie voor deze door de overheid opgelegde werkwijze inzake huurberekening en sociale diensten kunnen de SHM’s genieten van subsidies bij de bouw en renovatie van wooncomplexen. Deze kunnen oplopen tot 60% van de waarde van het gebouw. De rest moet worden geleend bij de VHM. Op die manier kan de basishuurprijs van een woongelegenheid op een niveau gelegd worden dat lager ligt dan de tarieven in de private markt, zodat er geen concurrentieverstoring optreedt. Het streefdoel is dat de SHM’s via de basishuren een rendabiliteit van ongeveer 5% behalen, om zo voorzieningen voor instandhoudingswerken en renovatie te kunnen aanleggen. De SHM’s vervullen op die manier de sociale rol die de overheid van hen verwacht. En dat hebben ze gedurende lange tijd inderdaad met succes gedaan.
De laatste decennia hebben een aantal tendenzen, die zich buiten de sociale woonsector voordoen, een nefaste impact op de leefbaarheid van vooral de stedelijke SHM’s. Mensen met betere inkomens verlaten sociale woningen, vaak omwille van de ontoereikende kwaliteit, en wagen hun geluk op de private markt, hurend of kopend. Deze tendens is van alle tijden en is positief aangezien het bezit van een eigen woning een essentieel element van sociale zekerheid blijkt te zijn. Het gevolg is evenwel dat het inkomensprofiel van de huurders van stedelijke sociale woningen stelselmatig achteruitgaat. Een belangrijk segment van de huurders zijn al dan niet tijdelijke werklozen, waarvan het inkomen precair is. In toenemende mate vervallen dergelijke huurders op een leefloon of gelijkaardig minimuminkomen, zoals sommige bejaarden. Daarbovenop is er de negatieve impact van hedendaagse maatschappelijke tendenzen inzake gezinssamenstelling, die vaak leiden tot versplintering van de samenlevings- en solidariteitsverbanden. Dit is geen normatieve uitspraak, enkel een vaststelling. Door het samenspel van deze evoluties beantwoordt een steeds groeiende groep van sociale huurders aan een van volgende profielen: alleenstaande, eenoudergezin, gescheiden, laaggeschoold en afhankelijk van vervangingsinkomens of een leefloon. Het inkomen van deze bewoners is dus laag en er is vaak weinig zicht op beterschap. Dit leidt ook tot erosie van sociale netwerken en de begeleiding van OCMW of andere actoren is hoogstens een gedeeltelijk substituut. De consequentie is dat het ‘sociaal wonen’ in de steden de laatste jaren steeds meer onder druk komt te staan.
De toenemende marginalisering van het publiek dat door de SHM’s in de steden wordt gehuisvest creëert vooral in de grotere wooncomplexen samenlevingsproblemen en zorgt omwille van sterk dalende inkomsten en de behoefte aan meer uitgaven, o.a. voor de leefbaarheid, ook voor een stijgende druk op de financiële leefbaarheid van de SHM’s. Immers, de huren zijn gebonden aan het inkomen en de wachtlijsten worden masaal bevolkt door potentiële huurders met een inkomenscoëfficiënt van 0.5 (die m.a.w. slechts de helft van de noodzakelijke basishuur kunnen betalen). De maandelijkse huur mag bovendien wettelijk niet hoger zijn dan 1/60 van het inkomen, hetgeen ervoor zorgt dat een toenemende groep van bewoners amper bijdraagt tot de noodzakelijke inkomsten van de SHM’s.
Politiek bevinden de stedelijke SHM’s zich in een weinig benijdenswaardige situatie, omdat deze problematiek vooral hen treft en in veel mindere mate de rurale SHM’s. Buiten de steden wordt men geconfronteerd met analoge tendenzen, maar toch in mindere mate. De huurders hebben gemiddeld nog een degelijk inkomen, zodat de interne solidariteit inzake huurprijzen nog speelt. Bovendien hebben een belangrijk aantal rurale SHM’s aanzienlijke financiële reserves opgebouwd in het verleden, deels omdat ze die niet hebben geherinvesteerd in renovatie of nieuwbouw. Het doemscenario is derhalve geen algemeen probleem en daardoor politiek wel gekend, maar nog niet erkend als algemene beleidsprioriteit. Nochtans mag men het probleem niet onderschatten. De stedelijke SHM’s beheren samen meer dan 30.000 sociale woongelegenheden, waarvan een groot gedeelte in hoogbouw.1 De financiële problemen verhinderen de sanering van het verouderde patrimonium en de samenlevingsproblemen creëren niet-gecompenseerde meeruitgaven en animositeit onder de zittende huurders. Tenslotte is de sector toe aan de vijfde minister van huisvesting in de lopende Vlaamse legislatuur, hetgeen de implementatie van een beleidsvisie op lange termijn bemoeilijkt.

Het torenhoog probleem

De SHM’s in de grootsteden worden geconfronteerd met een verouderd patrimonium. In ware Le Corbusier-stijl heeft men in de jaren 1960 en 1970 torencomplexen opgetrokken om maximaal gebruik te maken van de schaarse ruimte. Hoewel een dergelijke aanpak blijkbaar toen berustte op een consensus, wordt men nu geconfronteerd met niet te onderschatten bouwtechnische tekortkomingen en stuit men op de grenzen van de samenlevingsproblematiek. De hoge kosten voor instandhoudingswerken veroorzaken aanzienlijke exploitatieverliezen voor de SHM’s omdat slechts een klein deel van de werken aanleiding kan geven tot huuraanpassingen wegens comfortverbetering. De hoogbouwen bevatten per definitie veel liften die hoge kosten meebrengen, maar slechts deels verhaalbaar zijn op de huurders. De marginalisering van de bewoners uit zich in toenemende mate in gebrekkig onderhoud door de huurders en vandalisme, hetgeen nogmaals extra kosten veroorzaakt. De hoge verhuisfrequentie veroorzaakt niet enkel een stijging van de gecumuleerde leegstand, maar veroorzaakt ook extra administratieve kosten en uitgaven voor herstellingen (de korte verblijfsduur is typisch gecorreleerd met gebrekkig onderhoud). Grootscheepse renovatie van torenblokken wordt als financieel onhaalbaar beschouwd en stuit op het prohibitieve aspect van het herlocaliseringsprobleem van de grote groep huurders. Aan kostenzijde is het derhalve voor de SHM’s dweilen met alle kranen open.
Aan inkomstenzijde doet zich het omgekeerde fenomeen voor. De stedelijke SHM’s huisvesten in belangrijke mate huurders met lage inkomens die gezien de wettelijke regels een lage reële huur betalen. De voortschrijdende marginalisering doet de inkomenscoëfficiënten nog verder dalen. Daarenboven loopt de huurachterstand stelselmatig op wegens frequente wanbetaling. Niet alleen de huur wordt niet betaald, maar ook huurlasten en andere huurderskosten zodat de SHM’s deze zelf moeten dragen. Afbetalingsplannen en andere vormen van sociale begeleiding zijn hoogstens een pleister op een houten been. Voeg daarbij de vele mutaties binnen het patrimonium en de steeds toenemende leegstand door langdurige renovatiewerken, en het is duidelijk dat de SHM’s geconfronteerd worden met massale huurverliezen. De groep van huurders die een fractie meer dan de basishuur betaalt slinkt en de groep eronder groeit (een typische verhouding is 75% huurders die minder dan de basishuur betalen en 25% meer). Daardoor is de solidariteit inzake huurprijsbepaling binnen de SHM’s compleet verdwenen en starten ze elk boekjaar met een aanzienlijk structureel huurverlies. Vanuit bedrijfseconomisch oogpunt zijn enkele van de betrokken SHM’s technisch als failliet te beschouwen. Niet enkel omwille van de exploitatieverliezen, maar ook omdat de waardering van de gebouwen in hun boekhouding arbitrair en in vele gevallen niet realistisch is en omdat er vaak onderschatte oninbare huurvorderingen zijn. Aangezien de enige schuldeiser de Vlaamse overheid is (via de leningen verstrekt door de VHM) worden faillissementen vermeden en worden SHM’s met liquiditeitsproblemen tijdelijk gedepanneerd via overbruggingskredieten. Op langere termijn is dit evenwel onhoudbaar en economisch zeer inefficiënt.
De economische analyse van de stedelijke SHM’s is duidelijk: de kosten stijgen en de inkomsten dalen, beide veroorzaakt door autonome tendenzen waarop de sector geen vat heeft. De kosten hebben te maken met de aard van het patrimonium en de samenlevingsproblemen. De daling van de inkomsten is het gevolg van de terechte bekommernis van de overheid om mensen met precaire inkomens een degelijke huisvesting te bezorgen tegen een huurprijs die gekoppeld is aan hun draagkracht. De SHM’s die de opdracht van de overheid om lage inkomens te huisvesten het meest nauwgezet uitvoeren, worden het meest getroffen door de huurverliezen. Dit is het typevoorbeeld van een vicieuze cirkel, waar het aan de opdrachtgever, de Vlaamse overheid, is om zijn verantwoordelijkheid te nemen en de cirkel te doorbreken. Regels opleggen met financiële gevolgen voor de SHM’s zonder een billijke compensatie is geen voorbeeld van een modern beheerscontract. Als dit niet gebeurt zou het zowel bedrijfseconomisch als maatschappelijk onverantwoord zijn voor de stedelijke SHM’s om het huidige ad-hocbeleid verder te zetten, omdat het nefast is voor de aandeelhouders van de respectievelijke vennootschappen en omdat het een verkwisting is van middelen die de gemeenschap toebehoren. Finaal komt de sociale doelstelling van de SHM’s in het gedrang en daar heeft niemand baat bij, zeker niet de doelgroep van precaire inkomens. Misschien enkel degenen die van oordeel zijn dat sociale huisvesting op zich overbodig is.

Suggesties voor verbetering

Ik poog enkele voorstellen te formuleren en duid ook aan wie de verantwoordelijkheid daarvoor moet opnemen. Wel moet vooraf worden gezegd dat het in de eerste plaats aan de SHM’s zelf is om alle geoorloofde middelen in te zetten om hun bedrijfseconomische leefbaarheid te vrijwaren en hun in de wet vastgelegde sociale opdracht te vervullen.

Huurprijzen verhogen en beter innen

Over een mogelijke drastische verhoging van de huurprijzen volstaat een Vlaamse boutade: ‘men kan een kei het vel niet afstropen.’ De huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd, maar een algemene additionele opslag daarbovenop is onhaalbaar, gezien de inkomenssituatie van de huurders. Met het huidige niveau van de huurachterstanden zouden enkel nog meer oninbare vorderingen worden opgestapeld. Dit betekent niet dat selectieve huuraanpassingen in bepaalde blokken waar opwaarderingswerken gebeuren niet tot de mogelijkheid behoren. En evenmin dat de huurprijsbepaling in nieuwe wooncomplexen niet adequaat rekening moet houden met de afbetaling van de leninglast op lange termijn. Maar structureel is een verhoging van alle basishuren geen haalbare optie. In een nieuw voorontwerp van sociaal huurbesluit worden voorzichtige aanzetten gegeven tot beperking van de neerwaartse correcties van de huurprijs, zoals het voorzichtig doorbreken van de grens van 1/60e van het inkomen als maximum en het invoeren van een minimale huurprijs (1/5 van het leefloon van een allenstaande). Deze voorstellen houden uiteraard geen rekening met wanbetaling. De inkomensgrenzen optrekken zodat huurders met een beter inkomen recht krijgen op een sociale woning kan een zeer gedeeltelijke oplossing zijn om de solidariteit deels te herstellen, op voorwaarde dat vooraf de kwaliteit van de aangeboden huurwoningen en appartementen kan opgewaardeerd worden.
De derving van huurinkomsten ingevolge wanbetaling is een aspect dat moet worden aangepakt. Een meer intensieve sociale begeleiding, in overleg met OCMW’s, is noodzakelijk. Dergelijke initiatieven zijn op diverse plaatsen genomen en ze verdienen een betere omkadering. Een rechtstreekse inhouding van de huur (en de huurlasten) door het OCMW op de uitkering van de huurder en doorstorting aan de SHM kan soelaas bieden voor bepaalde huurdersgroepen. Een goed onderzoek naar de situatie van de kandidaat-huurders met desgevallend reeds de opstart van de begeleiding in een vroeg stadium kan latere moeilijkheden vermijden, maar hiervoor is geschoold personeel nodig. Een ander voorstel zijn tijdelijke contracten voor huurders met een twijfelachtig betalingsprofiel, hoewel dit de problemen enkel verschuift. Deze ingrepen bevinden zich op de rand van een inbreuk op de privacy en ze trekken de veronderstelde goede intenties van de kandidaten a priori in twijfel. Er moet actie worden ondernomen naar justitie omtrent de rechten van de huurders bij wanbetaling, omdat te tolerant gedrag nadelige navolgingseffecten heeft. Tenslotte moeten de SHM’s meer bevoegdheden krijgen om woonfraude te sanctioneren (de mede-inwoning van een partner, familielid of kennis wordt niet aangegeven). Dit type van fraude zorgt voor minderinkomsten en een verstoring van de verdelende rechtvaardigheid. Ook inkomstenfraude (opgave van een te laag inkomen) is soms een probleem. Beide types van fraude zouden een gegronde reden voor opzeg moeten zijn.

Huursubsidies: een absolute noodzaak

De overheid legt de SHM’s op om mensen met een laag inkomen te huisvesten en baseert de berekening van de huurprijzen op dat inkomen. Door de erosie van de inkomensbasis waarop de huren worden berekend daalt de gemiddelde inkomenscoëfficiënt (IC) van de stedelijke SHM’s (in sommige SHM’s is de gemiddelde IC gedaald tot 0.7, d.i. de SHM’s ontvangen slechts 70% van de basishuur). Daardoor kunnen zij noodzakelijke werkzaamheden niet meer verrichten, maken ze exploitatieverliezen en kunnen in bepaalde gevallen zelfs de leningen niet meer afbetalen. Noch de SHM’s, noch de overheid hebben ‘schuld’ aan de onderliggende maatschappelijke tendenzen, maar het kan enkel de overheid zijn die vanuit de algemene middelen de solidariteit inzake huisvesting met de zwakkeren kan financieren. De oplossing hiervoor is een huursubsidie zodat de SHM kan beschikken over de noodzakelijke basishuren om de leninglast te dragen en technische werken uit te voeren. Dit is een structurele oplossing op langere termijn omdat op die wijze een gegarandeerde huurprijs in de buurt van de basishuur aan een woning wordt gekoppeld. Praktisch moet de Vlaamse Regering de huursubsidies putten uit een garantiefonds dat het verschil tussen de basishuur en de door de sociale huurder betaalde (lagere) huurprijs bijpast. In 2003 werd dat principe erkend door de Vlaamse overheid en werd een bescheiden tussenkomst in het vooruitzicht gesteld. Het toegekende bedrag blijkt echter eenmalig te zijn en werd gespreid over vele SHM’s, zodat het voor de meest noodlijdende stedelijke SHM’s geenszins soelaas biedt.

Nieuw financieringsstelsel voor bouw en renovatie

Tegen de vigerende financiële voorwaarden (de VHM verstrekt de aanvullende leningen aan een marktconforme rentevoet) en gegeven de inkomenssituatie van de potentiële huurders (en de daaruit te verwachten povere huurinkomsten) zijn grote renovatie- of nieuwbouwprojecten financieel niet meer haalbaar voor stedelijke SHM’s. Daarenboven wijzigen de financieringsstelsels van de VHM regelmatig zodat een financiële planning op lange termijn een te grote onzekerheid inhoudt. Het risico is dat de betrokken SHM’s hun bouwactiviteit drastisch moeten inperken en op die manier niet kunnen bijdragen tot de noodzakelijke uitbreiding van het patrimonium aan sociale woningen en de opwaardering van hun bestaande arsenaal, hoewel zij daarvoor de meeste knowhow hebben. Een globale nieuwe financiering voor de stedelijke SHM’s met lage inkomens is daarom noodzakelijk. De basissubsidiëring voor grote bouwwerken moet worden opgetrokken van 60% naar 80% en de rentevoet op de aanvullende lening moet gekoppeld worden aan de gemiddelde inkomenscoëfficiënt. Deze basisfinanciering kan aangevuld worden met extra incentives voor de meest beleidsconforme projecten zoals invulprojecten in de stadskernen en de vernieuwbouw van niet te renoveren hoogbouw.
Aangezien de aanvullende leningen van de VHM een homogene pool vormen kunnen ze, mits de nodige garanties van de overheid, vlot geëffectiseerd worden. De effecten hebben een duidelijk rendement/risicoprofiel en zijn derhalve zeer geschikt voor institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars) als diversificatie van hun beleggingsportefeuilles. Op deze manier kunnen nieuwe bronnen van kapitaal worden aangeboord om een deel van de inhaalbeweging inzake sociale huisvesting te cofinancieren. Ook de PPS-formule (Publiek-Private Samenwerking) is een potentieel kanaal. Maar dit mechanisme impliceert een aanzienlijke (potentiële) kost voor de overheid aangezien ze een rendement voor de private partner moet garanderen door een toelage te geven bovenop de huurprijs. Daarenboven stelt zich de vraag naar de kwaliteit van de woningen en de repercussies voor de SHM’s na de periode van erfpacht. Op korte termijn kan ook een solidariteitsmechanisme tussen de SHM’s enig soelaas bieden door de aanwending van de reserves van de hoofdzakelijk rurale SHM’s die de afgelopen jaren weinig investeringen hebben gedaan.

Beheerscontracten met responsabilisering en professionalisering

Alle SHM’s werken in een strak keurslijf, gecontroleerd op quasi alle aspecten door de VHM. Overheidscontrole is uiteraard noodzakelijk aangezien de SHM’s werken met publieke middelen. De techniek van beheersovereenkomsten biedt evenwel de mogelijkheid om controle en efficiëntie beter met elkaar te verzoenen. Dit is de gangbare praktijk in de meeste overheidsbedrijven. De overheid legt een werkingskader op, alloceert middelen op lange termijn, controleert de realisaties en voorziet incentives voor goed beheer. Concreet voor het geval van de SHM’s zou dit betekenen dat de Vlaamse overheid aan de SHM een financiële enveloppe toekent waarmee een vooraf goedgekeurd bouw- en renovatieprogramma moet worden uitgevoerd. Ook de andere taken die door de SHM moeten worden uitgevoerd kunnen het voorwerp zijn van een dergelijk contract en een billijke vergoeding (sociale begeleiding, inning en doorstorting van heffingen, veiligheidsinvesteringen, etc.). Een dergelijke regeling zou moeten toelaten de vaak tijdrovende en steeds terugkerende reeksen adviezen en nihil obstats van diverse verspreide actoren tot een minimum te herleiden. Op die manier kan door een oordeelkundige planning de leegstand en potentiële verkrotting annex vandalisme deels worden vermeden. Naast een resultaatsverbintenis met sanctioneringsmogelijkheid kunnen beheerscontracten voorzien in criteria inzake efficiëntie en bedrijfsvoering en kunnen ze objectieve incentives bevatten voor beloning van goede performantie. Tenslotte bieden beheerscontracten de mogelijkheid om op lokaal niveau de investeringen van de SHM’s optimaal te coördineren. De Wooncode voorziet immers dat de steden en gemeenten een woonbeleid uitwerken in overleg met de lokale actoren, waaronder de SHM’s.
Een grotere verantwoordelijkheid vereist adequate interne controle in de SHM’s. De responsabilisering van de SHM’s via beheerscontracten moet derhalve ook gepaard gaan met een hertekening van de ‘corporate governance’-mechanismen binnen de vennootschappen. Op die manier wordt een efficiënte bedrijfsvoering en een adequate controle bevorderd. Binnen elke SHM moet de dagelijkse leiding in handen zijn van een directeur, bij voorkeur als voorzitter van een directiecomité. De bepaling van de strategie van de vennootschap en de controle op het management gebeurt door de Raad van Bestuur, die bestaat uit specialisten die voor de sector en de vennootschap een toegevoegde waarde hebben. Binnen de Raad van Bestuur dient een auditcomité te worden aangesteld dat periodiek een financiële en operationele audit doorvoert. Sluitstuk van de bedrijfseconomische controle is de commissaris-revisor die rapporteert aan de algemene vergadering. Dit type van organisatie vergt uiteraard dat de SHM een minimale kritische schaal heeft. Fusies of overnames van te kleine SHM’s zijn daarom noodzakelijk. Het moet ook leiden tot een verdere professionalisering van het beheer van de SHM’s. Uiteraard mag professionalisering niet leiden tot het vergroten van de afstand tussen het beheer en de bewoners, vandaar de noodzaak aan gestructureerd overleg met bewoners en andere lokale actoren en aan het inzetten van maatschappelijke assistenten in de keten van sociale begeleiding.

Verkoop van patrimonium

De SHM’s moeten de mogelijkheid hebben om delen van hun patrimonium te verkopen. Voor de stedelijke SHM’s lijkt dat een manier om middelen te verzamelen voor nieuwe investeringen of om uitstaande leningen af te lossen. Maar het is natuurlijk geen hulp wanneer de SHM ‘kroonjuwelen’ verkoopt, nl. die complexen die nog een positief rendement genereren en vaak dienen als interne subsidie voor blokken met veel kansarmen. Het valt te betwijfelen of private kopers interesse hebben voor niet-rendabele complexen. De Vlaamse overheid stimuleert de SHM’s ook tot de verkoop van individuele woongelegenheden aan de huurders. Het is evenwel twijfelachtig of een belangrijk deel van de huurders de financiën kunnen verzamelen om hun woning te kopen of ze daarna te renoveren. Als enkel de betere woningen worden verkocht is de SHM opnieuw geen stap verder.

De hoogbouw structureel aanpakken

De SHM’s worden geconfronteerd met de gevolgen van de degeneratie van torengebouwen uit de na-oorlogse periode. Ze zijn vaak een opvallend onderdeel van de skyline van enkele steden, maar de schijn van statigheid verbergt een soms weinig aantrekkelijke realiteit. Men moet goed beseffen dat samenleven in dergelijke torens allerminst evident is, zeker wanneer het type woongelegenheden (studio’s of kleine appartementen) aanleiding geeft tot veelvuldige mutatie. Hoogbouw is door de huurlasten ook duurder dan andere woonvormen (denk aan de schoonmaak van de gemene delen, onderhoud van de liften, beveiliging, parlofonie, brandveiligheid, enz.). Hoogbouw kan wel ruimtebesparend zijn, maar de gangen en de liften zouden door de overheid moeten worden beschouwd als wat ze in feite zijn: horizontale en verticale straten en ze op dezelfde wijze behandelen. De minderwaardige technische uitvoering van een belangrijk deel van die hoogbouw leidt vandaag tot hoge kosten en renovatienoden. Interne renovatie is prohibitief duur, want de huurinkomsten kunnen nooit de uitgaven compenseren. In sommige gevallen kunnen ruimtelijke overwegingen de balans doen overhellen naar grondige en algehele renovatie. Maar in vele gevallen moet men renovatie afwegen tegenover afbraak, want bij ernstige ramingen blijkt dat de renovatiekost de nieuwbouwprijs overschrijdt. Afbraak is dan de enige rationele keuze. De problemen inzake herlocalisering van de bewoners zijn evident. De financiële middelen die nodig zijn om torengebouwen grondig te renoveren of af te breken en te voorzien in vervangingsbouw zijn zeer substantieel, maar hoogst noodzakelijk om de negatieve spiraal van ‘hoge kosten/lage inkomsten’ van de stedelijke SHM’s te doorbreken. De Vlaamse overheid moet dan ook een speciaal Torenfonds oprichten, naast de traditionele bouwsubsidiëringskanalen, om deze problematiek in een zo kort mogelijk tijdsbestek een definitieve oplossing te geven.

Samenleven

Een structurele oplossing voor de financiële problematiek van de stedelijke SHM’s staat of valt met een geïntegreerde aanpak van de samenlevingsproblematiek. De voortschrijdende marginalisering van sommige complexen bedreigt immers de leefbaarheid van de wijken en leidt tot een concentratie van precaire inkomens. In bepaalde stedelijke buurten en complexen van SHM’s is de sociale mix volledig zoek met ernstige samenlevingsproblemen en uiteindelijk ook leegstand tot gevolg. Daarenboven moeten de SHM’s steeds stijgende kosten maken voor de bestrijding van vandalisme, sluikstoring, verkrotting, enz. Opnieuw moet speciale aandacht gaan naar hoogbouwcomplexen, waar de problemen navenant groter zijn. Bovendien zorgt het toenemend belang van de sociale opdracht van de SHM’s in combinatie met een wijzigende huurderspopulatie voor hogere uitgaven voor sociale begeleiding en creëert een behoefte aan opgeleid personeel. De uitoefening van de sociale opdracht moet daarom structureel mee ondersteunend worden via het Stedenfonds. Dit activeert meteen de onontbeerlijke sturende en ondersteunende rol die de lokale besturen in deze problematiek moeten spelen.
Er is een dringende nood aan investeringen in infrastructuur, de kwaliteit van de woonomgeving, de vermenging van economische functies in de wijken, de aanwezigheid van publieke of private zorg- en welzijnsvoorzieningen. Er is nood aan begeleiding via maatschappelijke assistenten en buurtwerk om de sociale cohesie te versterken. Systemen van flatwachters kunnen nuttig zijn. Er worden leefbaarheidsplannen opgemaakt, maar de uitvoering vergt een sturende aanpak van het lokale beleidsniveau en actie van diverse organisaties zoals OCMW, jeugdwerk, opbouwwerk, politie. Soms kunnen kleine gerichte investeringen in samenspraak met bewoners, b.v. sleutelplannen, heilzaam zijn, maar ze bieden geen structurele oplossing. SHM’s moeten samenwerken met de welzijnssector. Soms is het onbegrip tussen de actoren groot, mensen die door SHM’s worden uitgezet komen vaak in opvangtehuizen terecht zonder veel perspectieven voor een betaalbare herhuisvesting. Preventie zou beter zijn. Zo kan een win-winsituatie ontstaan wanneer b.v. maatschappelijke werkers kunnen worden ingezet om problemen bij bewoners van sociale woningen te detecteren en misschien tijdig te remediëren. In sommige buurten heeft de politie afgehaakt, ze komen hoogstens na de feiten, er is onvoldoende preventie. Sommige vrederechters verhinderen curatief optreden, zodat onwillige enkelingen die samenlevingsproblemen veroorzaken niet kunnen aangepakt worden. De huurcontracten moeten meer belang hechten aan het respecteren van de leefbaarheid en sancties voorzien tegen inbreuken. Het doorsturen van asielzoekers door OCMW’s naar de steden geeft een extra druk op de leefbaarheid van sommige buurten en in sommige gevallen ook op de samenstelling van het publiek in de sociale wooncomplexen. Meer spreiding is noodzakelijk.

SHM’s nieuwe stijl

De missie en de organisatie van de SHM’s moet evolueren met de tijd. Vroeger moest een SHM ofwel in de huursector ofwel in de koopsector actief zijn. Nu is vermenging van die functies mogelijk, maar de professionalisering en de schaalvergroting zouden moeten toelaten dat stedelijke SHM’s zich ontwikkelen tot heuse woonloketten met een gebundeld aanbod van diensten inzake huisvesting en ‘wonen’. Dit omvat huurwoningen, koopwoningen, sociale kavels, kredietverlening, maar b.v. ook beheer van woningen, advies voor het bekomen van saneringsleningen of renovatiepremies, enz. Op die manier kan de SHM een divers cliënteel aanspreken en haar imago versterken. Zowel mensen die in de stad willen wonen als degenen die de stad willen verlaten, zowel jonge gezinnen als oudere personen, zowel huurders als kopers moeten hun gading kunnen vinden. Op deze manier kunnen de huurmaatschappijen hun inkomsten diversifiëren via koopwoningen en andere niet-verhuuractiviteiten. De baten zullen evenwel slechts op langere termijn tastbaar zijn.

Conclusie: prioriteit van de acties

Sociale huisvesting is een noodzakelijk complement voor de private woningmarkt. Bevragingen en contacten met bewoners wijzen uit dat de meerderheid van de bewoners in de sociale huisvestingsmaatschappijen een relatief grote graad van tevredenheid vertoont. Maar dit mag de aandacht niet afleiden van de structurele problemen waarmee de stedelijke SHM’s kampen en die de noodzakelijke inspanningen van hun kant inzake renovatie en (ver)nieuwbouw hypothekeren.
De stedelijke SHM’s hebben een aantal acute financiële noden die op korte termijn om een oplossing vragen. Een eerste probleem is dat van de dalende inkomsten door de verslechtering van het inkomensprofiel van de huurders. De oplossing hiervoor is een huursubsidie die zorgt dat de SHM’s de basishuur ontvangen, gefinancierd vanuit een permanent garantiefonds opgezet door de Vlaamse Regering. Het tweede probleem is de financiering van renovatie en (ver)nieuwbouw. Hiervoor moet de Vlaamse Regering het subsidieerbaar gedeelte van optrekken tot 80% en een vaste rente hechten aan de aanvullende lening. Ten derde moet er een noodplan komen voor de afbraak of vernieuwbouw van de verouderde torencomplexen.
Parallel moet werk gemaakt worden van een structurele (ook financiële) ondersteuning van de sociale begeleiding die de SHM’s uitvoeren. Daarvoor kan het Stedenfonds gemobiliseerd worden. De verantwoordelijkheid ligt hiervoor bij de stedelijke overheid. Met overheden op diverse beleidsniveaus is overleg nodig rond thema’s zoals opvang van asielzoekers, de houding van het vredegerecht tegenover wanbetalers, de aanwezigheid van politie in en rond hoogbouwcomplexen, enz. De bouwactiviteiten van de SHM’s en een reeks sociale opdrachten kunnen het voorwerp uitmaken van beheerscontracten tussen de SHM’s en de Vlaamse overheid, zodat responsabilisering en efficiënte controle mogelijk worden. De SHM’s moeten via duidelijke regels en incentives aangezet worden tot maximale productiviteit.
In een minder gunstig scenario zullen sommige stedelijke SHM’s moeten overwegen om hun patrimonium op te splitsen in een gedeelte dat min of meer kostendekkend is en dat blijvend kan ingeschakeld worden in de opdracht van sociale huisvesting. De onleefbare complexen, voornamelijk de niet-renoveerbare hoogbouwen, zullen dan moeten ondergebracht worden in een ‘sterfhuisconstructie’. De nood is hoog. De analyse is duidelijk. De Vlaamse overheid kan haar slagkracht tonen door deze problematiek op de politieke agenda te plaatsen en een coherent beleid te implementeren. De sociale huisvestingssector moet tonen een deskundige en loyale partner te zijn.

Rudi Vander Vennet
Hoogleraar Universiteit Gent en lid van de Raad van Bestuur van een stedelijke sociale huisvestingsmaatschappij

Noot
1/ Ik laat bewust de afbakening van de steden en de problematische complexen in deze steden achterwege om de aandacht niet af te leiden van de principiële keuzes die zich opdringen.

Referentie
Vlaams Parlement, 2002, Verslag van de hoorzitting over de sociale mix en de leefbaarheid in de sociale huisvesting.

sociale huisvesting - sociale bescherming

Samenleving & Politiek, Jaargang 10, 2003, nr. 10 (december), pagina 20 tot 28