De huur- en eigendomsmarkt hebben elk hun voor- en nadelen. Wie huurt, betaalt (in het begin) veel minder dan wie een woonlening afbetaalt en kan gemakkelijk verhuizen. Een eigenaar heeft meer woonzekerheid en hij ‘spaart’ door z’n woonlening af te betalen. Maar niet iedereen heeft voldoende startkapitaal en verdient voldoende.
Wie een woning huurt, betaalt aan de ‘huisbaas’. Die maakt hierop winst. Als een huurder zelf voor een deel eigenaar van de huurwoning zou zijn, ontvangt hij ook een deel van de winst. Hoe groter het eigenaarsaandeel, hoe groter het deel van de winst.
Stel: een coöperatie bouwt woningen met het geld van zijn aandeelhouders en verhuurt deze aan hen. Hoe meer aandelen in die coöperatie, hoe groter het deel van de winst. Dit is een ‘hybride’ concept omdat elke huurder tegelijk (mede-)eigenaar is.

Als tweede economisch voordeel realiseert deze coöperatie een schaalvoordeel omdat 10, 50 of 100 woningen bouwen of kopen goedkoper is.
Bovendien zijn huurders als mede-eigenaars mee financieel betrokken. Dit stimuleert een goed huurdersonderhoud en het tijdig betalen van de huur, waardoor de onderhouds- en beheerskosten dalen. De coöperatie beloont de huurders hiervoor met een korting op de huurprijs: een ristorno.

De ‘hybride’ huurder kan gemakkelijker verhuizen van de ene naar de andere woning. Dat is gemakkelijk bij gezinsuitbreiding of - inkrimping of om dichter bij het werk of familie te gaan wonen. De coöperatie stimuleert dit tevens omdat ‘gepast’ wonen ook duurzaam is.
Het vraagt minder ruimte, minder bouwmaterialen, minder energieverbruik. Hij heeft ook niet de zorgen van een eigenaar want de coöperatie organiseert eigenaarsherstellingen.
Tegelijk zijn er de voordelen van een eigenaar. De huurder krijgt op deze Hybride Woningmarkt levenslang woonzekerheid in een ‘gepaste’ woning en hij bouwt met de aandelen een kapitaal op. Deze kapitaalsopbouw is veel flexibeler dan een maandelijkse hoge afbetaling. Hij beslist maandelijks zelf of, en hoeveel, hij bijkomend spaart via extra aandelen.

BETAALBAAR WONEN KAN

Dit concept werd ontwikkeld door de streekontwikkelingsintercommunale IGEMO (regio Mechelen), met middelen van diverse partners. IGEMO voerde samen met Ernst & Young een haalbaarheidsstudie uit. Via een rekenmodel berekenden zij wanneer het concept aan alle voorwaarden voldoet om levensvatbaar te zijn: het moet voor de bewoner interessant zijn, voor de coöperatie economisch leefbaar en voor de overheid goedkoper dan de eigendomsmarkt.
De studie geeft weer wat iemand gemiddeld per maand betaalt (in euro’s van 2014) indien hij 50 jaar lang ‘woont’. Er werd reeds gerekend met de woonbonus-2015.
De huurder betaalt (inclusief belastingen en subsidies) op de private huurmarkt 663 euro per maand. 50 jaar lang op de eigendomsmarkt wonen kost gemiddeld, dankzij de woonbonus, slechts 501 euro per maand. Maar een huurder kan vlotter verhuizen en heeft geen hoge aflossing en ook geen startkapitaal nodig.
Wonen op de Hybride Woningmarkt kost volgens het gemiddelde van zes onderzochte scenario’s 577 euro per maand. Dit is 86 euro goedkoper dan de klassieke private huurmarkt en slechts 75 euro per maand duurder dan de eigendomsmarkt.
Voor de overheden (federaal, regionaal, lokaal) is de huurmarkt het meest interessant. Die levert gemiddeld een nettobelasting (belastingen, verminderd met subsidies) van 257 euro op. De eigendomsmarkt levert slechts 177 euro op (omwille van de woonbonus). De Hybride Woningmarkt brengt 224 euro per maand per woning op.
Vergelijken we de drie woningmarkten als ‘concept’, zonder overheidssturing via belastingen en/of subsidies, dan is de Hybride Woningmarkt een interessant concept. Het verenigt zorgeloos en flexibel wonen met levenslange woonzekerheid en de mogelijkheid om - op maat - kapitaal op te bouwen tegen een nettolevenswoonkost van 353 euro per maand (577 euro verminderd met 224 euro nettobelastingen). De eigendomsmarkt realiseert dit tegen 324 euro per maand en de private huurmarkt tegen 406 euro per maand. In het beste scenario bedraagt de nettolevenswoonkost zelfs maar 309 euro per maand.
In budgettair krappe tijden kan de realisatie van een Hybride Woningmarkt dus zorgen om meer te doen met minder middelen. Ze zorgt voor betaalbaarder wonen dan op de private huurmarkt, met een veel betere woonzekerheid en kapitaalsopbouw tegen een prijs die voor de overheden goedkoper is dan de eigendomsmarkt.

Peter Van Cleemput
Teammanager Lokaal Woonbeleid IMEGO
Meer info op www.hybridewoningmarkt.be

Samenleving & Politiek, Jaargang 21, 2014, nr. 8 (oktober), pagina 48 en 57

• project in de kijker
• De Hybride Woningmarkt