In het Vlaamse regeerakkoord zijn op vlak van wonen een aantal duidelijke en gedurfde beslissingen genomen. In deze analyse bekijken we de mogelijke gevolgen van de meest opvallende beslissingen, namelijk deze over de woonbonus en over de sociale huisvesting, en geven we enkele suggesties die kunnen bijdragen tot een goede implementatie.
Gemiddeld gezien is het in Vlaanderen goed wonen: de woningen zijn van voldoende kwaliteit, de woonuitgaven zijn betaalbaar en er is vergaande woonzekerheid. Maar voor een grote groep inwoners is dit niet het geval. Als de overheid ook voor hen het recht op wonen wil realiseren, zoals de Vlaamse Wooncode stelt, zijn veel middelen nodig, heel veel. In een regeerakkoord moeten de doelen over alle bevoegdheden tegen elkaar worden afgewogen. Welke keuzes daarin worden gemaakt, is een politieke kwestie. Het is de kiezer die daar de teerling heeft geworpen, en de verkozenen hebben getracht deze stem te vertalen in beleid. In deze bijdrage bekijken we de mogelijke gevolgen van die beslissingen voor de woningmarkt en voor de betrokken actoren en burgers, en houden we het regeerakkoord tegen het licht van het Vlaams Woonbeleidsplan.
Een verdienste van het Vlaamse regeerakkoord is dat de onderhandelaars het hebben aangedurfd om knopen door te hakken in kwesties die soms al jaren aansleepten. Dat het nu ineens snel gaat, heeft het voordeel dat geen tijd wordt verloren met verlammende discussies. Maar een snelle implementatie kan ook risico's inhouden en vraagt soms complementaire maatregelen. Andere beslissingen hebben nog nood aan verdere uitwerking. Met deze bespreking proberen we daar een bijdrage toe te leveren.
EEN EERSTE GEDURFDE BESLISSING: DE WOONBONUS AFGESCHAFT!
De beslissing die het meest inkt heeft doen vloeien in de dagen na het regeerakkoord, is niet te vinden in het hoofdstuk over wonen, maar over financiën en begroting. De woonbonus wordt afgeschaft en in ruil worden de verkooprechten voor de aankoop van de enige eigen woning verlaagd van 7% naar 6%, en van 6% naar 5% bij een ingrijpende energetische renovatie. Het betreft voor de Vlaamse overheid een aanzienlijke budgettaire besparing, waarvan de effecten groter zullen worden naarmate meer jaren verstrijken. Dit biedt beleidsruimte voor nieuw beleid, met mogelijk grotere effecten.
Een gebrek aan effect was immers de voornaamste kritiek op de woonbonus. Het probleem is dat het fiscaal voordeel zich vertaalt in prijsstijgingen. Dergelijk kapitalisatie-effect werd voor België aangetoond via twee verschillende empirische modellen (Damen e.a., 2016; Hoebeeck & Inghelbergs, 2017). Men kan verwachten dat bij een afschaffing van het fiscale voordeel het omgekeerde gebeurt, met name dat de prijzen zullen dalen en de koper netto (zonder woonbonus) even goed af is. Het zal dus niet de (jonge) koper zijn die de rekening betaalt zoals vele commentatoren schrijven, wel de (doorgaans oudere) woningbezitter die verkoopt.
Een tweede kritiek op de woonbonus is dat het voordeel meer bij hogere dan bij lagere inkomens terechtkomt. En ten derde is de woonbonus een belangrijke factor in de zeer ongelijke fiscale belasting van huur en eigendom, wat geacht wordt negatieve effecten te hebben voor de huurmarkt. Een afbouw van de woonbonus is dus een goede zaak en hebben we samen met andere onderzoekers ook vaak verdedigd (zie o.a. Goeyvaerts e.a., 2014). Maar het was misschien beter minder plots en minder drastisch gebeurd, zoals we ook in die rapporten geargumenteerd hebben. Als er een scherpe prijsdaling zou komen, kan dit recente kopers in de problemen brengen. Uit de jaarverslagen van de Nationale Bank weten we dat nog altijd een groot deel van de hypotheekkredieten aan hoge 'loan-to-value-waarden'1 wordt toegekend. Wie dan bijvoorbeeld omwille van echtscheiding gedwongen is de woning te verkopen, loopt het risico te moeten verkopen aan een lager bedrag dan de nog uitstaande lening. Ook voor de banken is dit dan een verlieslatende operatie. Verder mag worden verwacht dat het wegvallen van de woonbonus de transacties tijdelijk zal doen terugvallen, totdat de prijzen zijn aangepast. Ook gevolgen voor nieuwbouw zijn niet uit te sluiten.
Een ander punt van zorg is de neutraliteit in de fiscale behandeling van huur en eigendom. Wat het totale effect van een volledige afschaffing van de woonbonus zal zijn, is moeilijk uit te maken omdat nog tal van andere verschillen in fiscale behandeling bestaan, maar zonder compenserende maatregelen zou de totale fiscale druk op huur met de afschaffing wel eens lager kunnen uitvallen dan op eigen woningbezit. De scenario's voorgesteld in Goeyvaerts e.a. (2014) kunnen daarom mogelijk nog inspiratie bieden voor de federale regeringsonderhandelingen.
HOGE VERWACHTINGEN AAN DE SOCIALE HUISVESTING
Positief in het regeerakkoord is de beslissing om het investeringsritme voor sociale woningen te continueren op het niveau van 2019, wat voor de voorbije decennia een relatief hoog ritme was. Goed ook is de aandacht voor renovatie en vervanging van de sociale woningvoorraad. Uit de grootschalige woningscreening van 2013 (Vanderstraeten & Ryckewaert, 2014) weten we dat een groot deel van de sociale woningen niet voldoet aan de elementaire vereisten op vlak van veiligheid en gezondheid die de Vlaamse Wooncode oplegt, dus dat investeringen broodnodig zijn. Op vlak van energiezuinigheid legt het regeerakkoord de lat voor sociale woningen hoger dan voor andere woningen. Dit past perfect in de voorbeeldfunctie die de sociale huisvesting kan opnemen in de transitie naar een meer duurzame samenleving.
De grote prioriteit in investeringen voor renovatie en vervanging van sociale woningen heeft wel als keerzijde dat dit ten koste kan gaan van uitbreiding van de sociale woningvoorraad. Zelfs met dit relatief hoge investeringsritme zullen we nooit in de buurt komen van de objectief geraamde nood aan sociale woningen (Heylen, 2016a). Om het sociale woningaanbod toch verder te kunnen uitbreiden zou men een oplossing kunnen zoeken in het verlagen van de subsidies voor nieuw te bouwen woningen, zodat met dezelfde middelen meer woningen kunnen worden gebouwd. Volgens de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM's) zijn projecten in het huidige financieringsstelsel echter al verlieslatend (Mallants, 2017). Eén van de weinige mogelijkheden die dan nog resten is om de huurprijzen te verhogen. Gemiddeld bedragen deze huren immers maar ongeveer de helft van de markthuurprijzen (Heylen, 2016b). Toch is dit een delicaat punt, want sociale huurders hebben gemiddeld gezien een laag inkomen en zelfs met de huidige gunstige huurprijzen riskeert nog een groot deel van hen problemen om de huur niet te kunnen betalen. Daartegenover staat echter dat op de private huurmarkt een grote groep woonbehoeftigen met een even laag inkomen wel de markthuurprijzen moet betalen. Deze ongelijkheid stemt tot nadenken. Misschien mag de berekening van de sociale huurprijzen voor bepaalde groepen worden herzien.
EEN TWEEDE GEDURFDE BESLISSING: FUSIES VAN SHM en SVK
Een tweede 'gedurfde' beslissing in het regeerakkoord is om sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM's) en sociale verhuurkantoren (SVK's) samen te voegen tot één woonactor. Een pleidooi voor dergelijke eengemaakte 'woonmaatschappijen' is al jaren te horen vanuit verschillende hoeken, maar het water tussen de SHM's en SVK's was nog te diep om zo'n beweging spontaan op gang te brengen. De beide organisaties hebben hun eigen geschiedenis, eigen prioriteiten en eigen cultuur (Van den Broeck & Winters, 2018). De SVK's ontstonden in loop van de jaren 1990 als antwoord op de grote nood aan betaalbare woningen voor zeer kwetsbare doelgroepen, zoals dak- en thuislozen, en mede als kritiek op het falen van de klassieke sociale huisvesting. Het puntensysteem dat de SVK's uitwerkten en dat achteraf ook werd overgenomen in de regelgeving, kent een grote prioriteit toe aan woonnood. SVK's bieden daarnaast intensieve begeleiding aan huurders en kandidaat-huurders en ontvangen hiervoor werkingssubsidies. SHM's huisvesten voor een deel een gelijkaardige doelgroep, maar hebben niet de middelen om een even intensieve begeleiding te bieden. In hun toewijzingssysteem speelt chronologie een grotere rol. SHM's zijn sterk onderlegd in bouw en onderhoud van woningen, een expertise die de SVK's dan weer mankeren. Beide organisaties kunnen van elkaar leren en het samenbrengen van de deskundigheid biedt zeker mogelijkheden tot efficiëntiewinst en een betere sociale huisvesting. Voor de kandidaat-huurder zal het samenbrengen van deze organisaties onder één dak ook het voordeel hebben van de duidelijkheid.
Deze fusieoperatie biedt kansen om het toewijzingssysteem grondig te herzien. Momenteel is dit een ingewikkeld kluwen van regels en uitzonderingen waar een hoge administratieve kost aan verbonden is en die voor klanten en andere actoren erg onduidelijk zijn. In een recent rapport (Winters e.a., 2017) formuleerden we een voorstel voor een grondige hervorming van het toewijzingssysteem dat zowel kan worden toegepast op SHM's als SVK's, en dus ook op gefuseerde organisaties. In dit voorstel gebeurt het grootste deel van de toewijzingen op een nagenoeg volledig mathematische en dus objectieve manier, volgens een score die gebaseerd is op drie factoren: chronologie, lokale binding en woonnood. Daarnaast voorziet het voorstel in een beperkt aandeel 'bijzondere toewijzingen' die gebeuren vanuit een lokaal of regionaal overleg waarin diverse actoren betrokken zijn en die toelaten op een flexibele (maar door actoren gedragen) wijze om te gaan met specifieke situaties. We menen dat de aandachtspunten op vlak van toewijzing in het regeerakkoord gerealiseerd kunnen worden via dit voorstel. Zo zou men politiek kunnen afspreken welk gewicht de drie factoren in de berekening van de voorrang moeten krijgen. Daarbij dienen we er wel op te wijzen dat het criterium woonnood uitermate belangrijk blijft vanuit de doelstellingen die het woonbeleid zichzelf oplegt. De sociale huisvesting is in Vlaanderen het belangrijkste instrument om tegelijkertijd de betaalbaarheid en kwaliteit van wonen voor lage inkomens te verbeteren, en mag die functie in geen geval verliezenals Vlaanderen op dit vlak de zichzelf opgelegde doelen wil bereiken.
HET VLAAMS WOONBELEIDSPLAN ALS ULTIEME TOETSSTEEN
Die doelen vinden we in het Vlaams Woonbeleidsplan, dat werd goedgekeurd door vorige Vlaamse regering: 'In 2050 kan iedereen in Vlaanderen woonzeker en betaalbaar wonen in een aangepaste en kwaliteitsvolle woning en woonomgeving. De woningmarkt is inclusief. Er is gelijke toegang en een voldoende en flexibel aanbod'. Het woonbeleidsplan bevat enkel strategische doelstellingen en indicatoren om de voortgang te meten, geen uitspraken over instrumenten of acties. De operationalisering van het plan gebeurt in actieprogramma's die aan het begin van elke regeerperiode worden opgemaakt en goedgekeurd. Vooral de ambities op vlak van woningkwaliteit zijn zeer hoog gesteld en hiervoor zijn ambitieuze streefcijfers geformuleerd. Het regeerakkoord bevat concrete voorstellen voor het verder verbeteren van de controle en handhaving van de woningkwaliteit, maar (behalve voor de sociale huisvesting) zijn er relatief weinig maatregelen die beogen renovatie te stimuleren bij die groepen waar de meeste problemen zich voordoen met woningkwaliteit. Het is onduidelijk hoe het regeerakkoord daarop een antwoord zal bieden.
Voor betaalbaarheid zijn geen streefcijfers opgenomen in het Woonbeleidsplan, maar wordt enkel gestreefd naar een verbetering. Het regeerakkoord vermeldt niet wat de plannen zijn voor het stelsel van huursubsidies. De vorige regering heeft daaraan belangrijke verbeteringen aangebracht, maar al bij al blijft het een beperkte groep die van huursubsidies geniet. Als sterke vooruitgang gewenst is op vlak van betaalbaarheid, kan een verbreding van het toepassingsgebied nog uitkomst bieden. Het wordt dus op meerdere punten nog uitkijken naar de Beleidsnota van de nieuwe minister van Wonen, Matthias Diependaele (N-VA).
REFERENTIES
Damen S., Vastmans F. & Buyst E. (2016), 'The effect of mortgage interest deduction and mortgage characteristics on house prices', Journal of Housing Economics, Vol. 34, iss. 2016, pp. 15-29.
Goeyvaerts G., Haffner M., Heylen K., Van den Broeck K., Vastmans F. & Winters S. (2014), 'Onderzoek naar de woonfiscaliteit in Vlaanderen', KU Leuven – TU Delft, Leuven.
Heylen K. (2016a), 'Doelgroepen en wachtlijst van de sociale huur', Steunpunt Wonen, Leuven.
Heylen K. (2016b), 'Woonsubsidies in Vlaanderen'. Verdelingsanalyse voor 2013, Steunpunt Wonen, Leuven.
Hoebeeck A. & Inghelbrecht K. (2017), 'The impact of the mortgage interest and capital deduction scheme on the Belgian mortgage market'. NBB Working Paper Research, September 2017, nr. 327, National Bank of Belgium, Brussels.
Mallants, B. (2017). 'Het hellend vlak: voorstellen om het verstoorde evenwicht in de financiering van sociaal wonen te herstellen', Antwerpen: Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen.
Vanderstraeten L. & Ryckewaert M. (2015), 'Grote Woononderzoek 2013. Deel 3. Technische woningkwaliteit', Steunpunt Wonen, Leuven.
Van den Broeck, K., & Winters, S. (2018), 'Kosteneffectiviteit en efficiëntie van sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren', Steunpunt Wonen, Leuven.
Winters S., Vermeir D., Van Dooren W. & Hubeau B. (2017). 'Vereenvoudiging van het sociaal huurstelsel. Van het regelen van details naar regelen volgens principes', Leuven, Steunpunt Wonen.
VOETNOOT
- De verhouding tussen de waarde van de lening en de waarde van de woning.↑
Samenleving & Politiek, Jaargang 26, 2019, nr. 9 (november), pagina 27 tot 31
HET VLAANDEREN VAN JAMBON I
Abonneer je op Samenleving & Politiek
Het magazine verschijnt 10 keer per jaar; niet in juli en augustus.
Proefnummer? Factuur? Contacteer ons via
info@sampol.be
of op 09 267 35 31.
Het abonnementsgeld gaat jaarlijks automatisch van je rekening. Het abonnement kan je op elk moment opzeggen. Lees de
Algemene voorwaarden.
Je betaalt liever via overschrijving?
Abonneren kan ook uit het buitenland.
*Ontdek onze SamPol draagtas.