Het consortium Covivat bestudeert de sociale gevolgen van de coronapandemie en maakt aanbevelingen voor het sociaaleconomisch beleid. De groep die het meest de impact van de pandemie heeft te vrezen, is quasi dezelfde groep die ook kwetsbaar is op de arbeidsmarkt én op de woonmarkt. Het is de groep in onze samenleving met het grootste armoederisico. En het is helaas ook een groep waarop het beleid zich te weinig toespitst.

In dit stuk ga ik graag kort in op wat de Vlaamse regering tijdens en na de lockdown op vlak van Wonen besliste. Dat lag volledig in de lijn van de verwachtingen: snel schakelen voor de woningbezitters, voor de huurders het minimale doen. Het is duidelijk dat voor de Vlaamse regering woningen louter een marktproduct zijn. Het is tijd om het anders aan te pakken. Met voldoende aandacht voor wie geen eigen woning kan kopen. Wonen verdient nu écht wel eens een decennium politieke moed.

De financialisering van huisvesting is een grote bedreiging. De fel toegenomen rol voor financiële speculanten, hefboom- en pensioenfondsen, vastgoedbedrijven en projectontwikkelaars verstoort het woonbeleid. Het is een fenomeen dat speelt op de achtergrond, maar zich wel wereldwijd voortzet, in verschillende landen en op een verschillende manier. Dit vergt eigenlijk een verder uitgewerkt stuk, maar ik ga er na de analyse van het Vlaamse beleid tijdens de lockdown toch graag even op in.

HET VLAAMS WOONBELEID TIJDENS EN NA CORONA

De regering nam relatief snel maatregelen. In april ging de commissie Wonen in het Vlaams parlement opnieuw aan de slag. De regering had inmiddels niet stilgezeten: energietoelages, hinderpremies en tijdelijke werkloosheidsuitkeringen werden snel beslist. Op vlak van het woonbeleid werd snel voorzien in een opschorting van afbetaling voor eigenaars van woningen. Een stop op uithuiszettingen werd tijdelijk ingevoerd, en sociale huurders konden een verlaging van de huurprijs bekomen.

Die maatregelen zijn tekenend voor het Vlaams woonbeleid: snel alles uit de kast halen voor de eigenaars en beperkte maatregelen invoeren met heel wat drempels voor wie het met minder moet doen.

Eén ding werd snel duidelijk: het minimum minimorum werd gedaan voor de kwetsbare huurders, heel wat registers werden opengetrokken voor de eigenaars en er werd vooral uitgegaan van een heilig geloof in de marktwerking.

De gezamenlijke linkse oppositie deed voldoende voorstellen om het beleid bij te sturen in het voordeel van de meest kwetsbare mensen: een verlenging van de uithuiszettingstop; een voorstel om zelf cijfers op te maken zodra de uithuiszettingen weer mochten plaatsvinden; een tijdelijke huurpremie om kwetsbare huurders die recht hebben op een sociale woning die er (nog) niet is te helpen; het kwijtschelden van de voorschotten van studenten voor nutskosten op een studentenkamer waar men niet naartoe kon gaan,… Maar al die voorstellen werden bruut weggestemd.

Vanuit de meerderheid kwam steevast de argumenten dat 'dit dubbelop was.' Vreemd dat hetzelfde argument niet geldt voor een eenmalige premie voor nutskosten van 200 euro voor quasi iedereen die 1 dag tijdelijk werkloos was. Die premie kostte handenvol geld en kon door Mattheüs zelf ingevoerd geweest zijn. Maar als typevoorbeeld van Vlaams beleid kon het tellen: niet gericht, niet efficiënt en niet effectief.

Eens de quarantainemaatregelen werden teruggeschroefd, lag de focus op het heropstarten van markttransacties: woningen verkopen en nieuwe huurcontracten laten ingaan, had prioriteit. Vanuit de meerderheid leek het alsof het ergste achter de rug was, en de woonmarkt rustig verder kon kabbelen. Maar daarmee wordt geen enkel probleem dat er vandaag is op de woonmarkt opgelost. Dat kwetsbare huurders het nu nóg moeilijker zouden krijgen, leek niet aan de orde voor CD&V, N-VA en Open VLD. Het recht op eigendom is heilig en het recht op wonen een detail, blijkt uit de praktijk van het beleid.

Het wordt uitkijken naar de Vlaamse relance. Europa heeft de hand uitgestoken om met een Green New Deal meer te investeren in klimaatvriendelijke renovaties. Onze vragen om hier voluit in mee te gaan, werden tot nu koeltjes beantwoord. Het zou nochtans écht een verschil kunnen maken voor zowel de Vlaamse klimaatambitie, betaalbaar wonen en werkgelegenheid.

DE FINANCIALISERING VAN HUISVESTING

Het makke Vlaamse woonbeleid gaat samen met een internationaal fenomeen dat al jaren speelt op de achtergrond. Ook na de financiële crisis van 2008 is vastgoed een groot mikpunt van (speculatief) kapitaal gebleven. Grote fondsen en firma's focussen op zogenaamd High-Quality Collateral Investment. Vastgoed biedt, in tegenstelling tot vele andere financiële producten, stabiliteit. Over heel de wereld neemt het belang van financiële spelers en het financiële spel toe binnen het domein van huisvesting. In Berlijn worden duizenden appartementen door één en dezelfde huisbaas verhuurt. Daarom voerde het stadsbestuur van Berlijn in juni vorig jaar een 'huurdeksel' in: de huurprijzen in de vrije sector (anderhalf miljoen woningen) mogen gedurende vijf jaar niet meer stijgen. Alleen voor energiebesparende maatregelen is een huurverhoging nog mogelijk. Daarnaast werkt Berlijn ook aan een huurplafond. Andere steden met hoge woningnood en uit de pan swingende huurprijzen, zoals Amsterdam en andere Nederlandse steden, kijken vol interesse naar dit Berlijnse pionierswerk.

Die financialisering vormt de grootste uitdaging voor het woonbeleid, en een groot gevaar voor betaalbaar wonen. Het is een mondiale muur van geld die op zoek is naar rendement. Dit uit zich in verschillende landen op een verschillende manier. Het is het gevoerde overheidsbeleid dat cruciaal is. Het bepaalt of kapitaal al dan niet op een makkelijke manier toegang krijgt tot delen van de woonmarkt. Excessen in het buitenland dienen als verkeerslichten. Ook sociale actoren zelf kunnen hierin worden meegesleurd. Een grote Nederlandse sociale wooncorporatie verloor in de nadagen van de financiële crisis niet minder dan 2 miljard euro door investeringen in derivaten. Dit ging ten koste van sociale woonprojecten. Een groot deel van het patrimonium werd verkocht aan… een grote vastgoedinvesteerder.

Hoewel we in België (voorlopig) gespaard blijven van grote institutionele spelers als Blackstone, loert hetzelfde gevaar om de hoek. We moeten waakzaam blijven dat de deur voor het grote geld niet wordt opengezet binnen het domein van sociaal wonen. Hoe en wie opereert binnen het domein van sociaal wonen is niet het meest zichtbare front, maar niet minder essentieel.

Eén ding is zeker: de private sector is niét de oplossing voor het realiseren van meer betaalbaar wonen. Gedurfde overheidsinvesteringen en een focus op het recht op wonen zijn dat wel. Om die reden is het des te belangrijker om de hervormingen van het woonlandschap (welk statuut voor de sociale huisvestingsmaatschappij en wie heeft er iets te zeggen) en de sociale huur (SVK-pro waarbij private ontwikkelaars sociale woningen bouwen en gegarandeerde inkomsten krijgen, is een dure en niet-permanente oplossing) in de komende jaren in de gaten te houden. Voor sp.a is het duidelijk: een overheidsmodel dat op de lange termijn investeert in betaalbaar en kwalitatief wonen voor diegene met de laagste inkomens. Sociale huisvestingsmaatschappijen moeten democratisch te controleren zijn, ze werken immers met belastinggeld. Een eerdere ervaring was niet positief, een rechtbank zal zich binnenkort moeten uitspreken over Vitare, waarbij een projectontwikkelaar een spook-sociale huisvestingsmaatschappij. Betaalbaar wonen én winst realiseren, spreken elkaar helaas tegen.

Corona heeft aangetoond dat een alternatief woonmodel nodig is. Aan de linkerzijde om daarvoor te strijden. Het wordt steeds moeilijker om een betaalbare en kwalitatieve woning te vinden, zeker als het om een huurwoning gaat. Er is nood aan een sterke overheid om daarvoor te zorgen.

WEG MET TINA, LEVE TAMARA

Het is tijd dat we Tina begraven. Het neoliberale dogma dat er geen alternatief buiten de markt bestaat – There Is No Alternative – heeft een einde bereikt. Meer en meer progressieven willen Tamara terug aan de macht. Because There Are Many Alternatives Ready and Available.

Het offensieve schema is duidelijk: de primaire functie van vastgoed is mensen huisvesten, niet exuberante winsten maken of een eeuwigdurend dividend realiseren.

Momenteel worden huurplafonds en -deksels onderzocht en ingevoerd in Parijs en Berlijn. In Amsterdam komt er zelfs een zelfwoonplicht, nieuw gebouwde appartementen moeten daar dienen om te wonen en niet om te verhuren. Terwijl de financialisering van huisvesting opgang maakt in Europa, blijft de Vlaamse regering in het traditionele bedje ziek: 'Wie zelf geen woning kan kopen, doet niet goed genoeg zijn best.' De overheid doet voor die groep dan ook weinig, en kijkt niet eens meer naar zichzelf met verwachtingen, maar richt zich daarvoor alleen naar de markt.

Om die reden is het interessant om de Woonzaak te volgen, een collectief dat vanuit Antwerpen actie voert voor een fundamenteel rechtvaardig woonbeleid in Vlaanderen. Het is een breed initiatief, getrokken door het middenveld. De Woonzaak wil via een Europese procedure bij het Europees Comité voor sociale rechten de Vlaamse overheid ter verantwoording roepen. De verwachting is niet dat Vlaanderen in één jaar de wooncrisis op de private huurmarkt kan rechttrekken. Zelfs één legislatuur is daarvoor te weinig. Maar de procedure van de Woonzaak en de Vlaamse reactie daarop, zal eindelijk een objectieve toets betekenen of Vlaanderen écht werk maakt van dat recht op wonen.

Tot slot, in het licht van een beter Vlaams woonbeleid, nog deze aanbevelingen:

• Gebruik indicatoren en data. Zorg voor duidelijke cijfers van het aantal dak- en thuislozen (al negen jaar een ambitie), uithuiszettingen en verhuurdersinformatie. Op die manier kunnen er degelijke politieke uitspraken worden gedaan, en kan er gericht naar oplossingen worden gezocht. Minder buik betekent immers degelijker beleid.
• Werk aan een beter systeem van energierenovaties. Het zorgt voor werkgelegenheid, is een cruciale hefboom om de klimaattransitie te realiseren, en leidt tot lagere woonkosten via de energiefactuur.
• Wees waakzaam voor financialisering. Monitor dit grondig. Wie verhuurt woningen in Vlaanderen, wie koopt nieuwbouwwoningen en met welke middelen, aan wie en aan welke prijs worden ze verhuurd?
• Besteed volwaardige aandacht aan huurders met lagere inkomens. Deze groep heeft het het moeilijkst op onze woonmarkt. Zorg dat ook wie nooit een woning zal kunnen kopen, betaalbaar en kwalitatief kan wonen. Maak het makkelijker om een huurpremie te krijgen, bouw meer sociale woningen om de druk op de private markt hoog te houden. Wie geen hulp krijgt van thuis, moet extra geholpen worden om zelf een goede thuis uit te bouwen.

Deze bijdrage verscheen in de Zomerreeks 2020: #BeterNaCorona van Samenleving & Politiek.

• #beternacorona