In Berlijn nemen vastgoedreuzen de woningmarkt in beslag met maar één doel voor ogen: winst maken op kap van de gewone burger. In Vlaanderen is er al jaren een woningnood. En die situatie dreigt verder te ontsporen naar het voorbeeld van Berlijn als we nù niet ingrijpen. De Vlaamse regering geeft toe dat het niet goed gaat op de private huur- en koopmarkt. Waar wacht ze nog op? De Vlaming verdient politieke moed van onze Vlaamse regering om van wonen een recht te maken voor iedereen, geen luxe voor enkelingen.

WAS IST LOS IN BERLIN?

De Vlaamse woningmarkt mag niet ontsporen zoals in Berlijn. Wat is daar aan de hand?
De Berlijners organiseerden eind september een referendum voor het onteigenen van vastgoedreuzen. Het gaat om grote private beleggers die meer dan 3.000 huurwoningen bezitten. In totaal gaat het om meer dan 240.000 panden! Die megaverhuurders hebben zodanig veel woningen in hun portefeuille dat ze de algemene huurprijs mee kunnen bepalen. En ze duwen die fel omhoog. Het resultaat is dat de huurprijzen in de populaire Duitse hoofdstad de afgelopen 10 jaar bijna verdubbeld zijn.

Om te weten hoe die vastgoedreuzen op zo'n korte tijd zo machtig zijn geworden, moeten we terug in de tijd. Na de val van de Muur verkocht de Berlijnse stadstaat enorm veel appartementen. Begin jaren 2000 volgde een tweede golf van verkopen omwille van de slechte financiële situatie. Berlijn deed zo de laatste jaren enorm veel overheidswoningen van de hand, waarbij de vastgoedreuzen steeds meer de plek innamen van de kleine verhuurders.

Het gaat dus niet meer om de plaatselijke bakker die om de hoek een appartementje verhuurt. Het gaat om vastgoedreuzen die hele buurten overnemen. Zij zien woningen niet als een plek waar mensen kunnen wonen, maar puur als een product om flink geld uit te slaan. Mensen die wakker liggen omdat ze hun huur niet meer kunnen betalen of geen woning meer kunnen kopen? Niet het probleem van de vastgoedreuzen. Zij kopen en verhuren om zoveel mogelijk winst te maken. Die big business gaat ten koste van diversiteit en identiteit. Vele jonge Berlijners verlaten de stad of komen in opstand tegen de hoge huurprijzen en de grote woningnood: de financialisering van hun woningmarkt moet stoppen. Zij willen hun buurt terug.

WAT IS FINANCIALISERING?

Stel je een 'Dagobert Duck' voor in een buurt vol huizen die hij gekocht heeft. Denk je dat hij wakker ligt van de kwaliteit van een huis of van de huurprijs die een gezin moet betalen? Neen. Het enige dat hij wil is een nog grotere geldzak. Internationale investeringsfondsen en grote projectontwikkelaars die woningen puur zien als financiële producten om winst op te maken, dat is financialisering.

Het maken van winst op woningen kan op verschillende manieren. Vaak gaat het over het opkopen van bestaande huurwoningen om ze snel-snel op te lappen en vervolgens aan een veel hogere huurprijs weer te verhuren. Dit kan samengaan met de bouw van nieuwe, dure huurappartementen in hippe buurten. We zien ook dat vastgoedreuzen panden aankopen om ze op een later moment aan een veel hogere prijs door te verkopen.

Welke vorm financialisering ook aanneemt, het resultaat blijft hetzelfde. Steeds meer woningen komen in handen van een steeds kleiner aantal investeringsgroepen. Dit jaagt de prijzen omhoog met als gevolg: jonge mensen kunnen onmogelijk nog iets kopen in de stad.

En ook voor de lagere inkomens wordt het steeds moeilijker om nog te huren. Steeds vaker wordt de zittende huurder uit de woning gezet om beperkt te kunnen renoveren. De volgende stap is de huurprijs verhogen en een nieuwe huurder aantrekken. Dit systeem van 'renovictions' duwt de lage inkomens letterlijk uit de woning.

De Berlijners doen er alles aan om hun eigen stad weer in handen te krijgen. Berlijnse activisten organiseerden op 26 september een referendum tegen de vastgoedreuzen. Hun eis voor de overheid: onteigen de vastgoedreuzen, koop meer dan 200.000 woningen op en verhuur die aan een betaalbare huurprijs.

Ze haalden maar liefst 359.000 handtekeningen op. De meerderheid stemde JA en maakte een duidelijk statement: appartementen en huizen dienen om in te wonen, niet om in te beleggen. Het is nu aan de Berlijnse stadstaat om daar iets aan te doen.

De ontspoorde woningmarkt en het referendum in Berlijn zijn een wake-upcall voor iedereen.

De ontspoorde woningmarkt en het referendum in Berlijn zijn een wake-upcall voor iedereen. Ook in Vlaanderen kunnen jongeren steeds moeilijker een huis huren, laat staan kopen. Het is nog niet te laat hier, maar dan moeten we nu in actie schieten.

NÚ INGRIJPEN VOOR HET TE LAAT IS

Vlaanderen heeft veel gelijkenissen met de ontspoorde woningmarkt in Berlijn. Iedereen ziet en voelt dat wonen bij ons minder en minder betaalbaar wordt. In de laatste 10 jaar tijd zijn huizen gemiddeld 40% duurder geworden. Vandaag betaal je voor een huis gemiddeld 330.000 euro, in 2011 was dat nog 230.000 euro. Voor een appartement betaal je dan weer zo'n 55.000 euro meer dan tien jaar geleden. De Vlaamse woningprijzen zijn de voorbije jaren boven inflatie gestegen, wonen is dus duurder geworden. Fors duurder.

Door de stijgende woningprijzen en de grote eigen inbreng die banken eisen, wordt het voor veel mensen onhaalbaar om een eigen woning te kopen. Traditioneel was de huurmarkt het lelijke eendje van het Vlaamse woonbeleid. Het diende voor zij die 'nog' geen koopwoning hadden of moesten wachten op een sociale woning. Door een groot tekort aan sociale woningen zitten daar de wachtlijsten overvol. Hierdoor zijn veel mensen genoodzaakt om op de private huurmarkt een woning te gaan zoeken. En ook die prijzen swingen de pan uit. Om over de kwaliteit nog te zwijgen.

De woning- en huurprijzen blijven dus stijgen, terwijl onze lonen dat minder snel doen. Op die manier blijft niet veel geld over om van te leven.

Toch zijn er nog de happy few: mensen die een tweede, derde of vierde woning kunnen kopen. Op Immoweb staan talloze advertenties voor grote opbrengsteigendommen met 'opbrengst- en huurgaranties'. Het lijkt erop dat buy-to-let (kopen om te verhuren) serieus ingang vindt. We weten dat de Vlaamse spaarboekjes goed gevuld zijn en dat dat spaargeld naar een gegarandeerd rendement zoekt. Hierdoor groeit de kloof tussen de haves en de have nots. Wie vastgoed heeft, geniet van het groeiend rendement. Wie geen vastgoed heeft, betaalt zich blauw.

In Brussel is de residentiële vastgoedmarkt al structureel aan het veranderen.

Ook in ons land staan net zoals in Berlijn grote beleggers klaar om zichzelf verder te verrijken via de woningmarkt. De markt gewoon haar gang laten gaan, zorgt voor miserie. In Brussel is de residentiële vastgoedmarkt al structureel aan het veranderen, blijkt uit een rapport van Idea Group over de Brusselse huisvestingsmarkt. Ook FairFin, een ngo die de impact van de financiële sector op mens en planeet opvolgt, focust zich volop op de financialisering van de vastgoedmarkt in Brussel. Als we niet snel ingrijpen, wordt wonen steeds onbetaalbaarder. Berlijn leert ons dat we ook in ons land moeten uitkijken. Het is dan ook tijd dat Vlaanderen wakkerschiet en de huurmarkt serieus neemt. Het is tijd voor een ander beleid door een sterke overheid.

• Een overheid die maximaal inzet op het recht op wonen.
  De Vlaamse overheid grijpt amper in op de huurmarkt. Ook hier zien we nu een woonbeleid dat richting een 'onbeperkt geld verdienen op woningen' gaat. Waar wacht Vlaanderen nog op? Er zijn voldoende maatregelen die de Vlaamse overheid kan nemen zodat de kwaliteit en betaalbaarheid van woningen erop vooruit kan gaan. Een noodprogramma sociale woningbouw en een renovatiepremie voor verhuurders in ruil voor een betaalbare huurprijs, is het minimum. Een plan om in samenwerking met de lokale besturen de betaalbaarheid, kwaliteit, woonzekerheid en het aanbod op de huurmarkt te garanderen, is noodzakelijk.

• Een overheid die beseft dat we nu moeten ingrijpen.
  De Vlaamse overheid moet beseffen dat een sociale en private huurmarkt die het goed stelt, goed is voor iedereen. Wooncrisissen hebben ook hun kost en – guess what? – die betalen we allemaal samen. Een sterk beleid via renovaties en ondersteuning zorgt ervoor dat de private huurmarkt kwalitatiever wordt, zonder dat de huur de hoogte in gaat. Als we dat niet doen, betalen we dat later dubbel en dik terug. Hoe langer we wachten met ingrijpen, hoe duurder de uiteindelijke oplossing wordt. Vlaanderen blijft met premies strooien, terwijl de moeilijke renovaties net bij mensen zitten die dat niet kunnen voorschieten. Een verplichte renovatie tot energieniveau D zet mogelijks de deur open voor de techniek van 'renoviction'. Zonder een degelijke monitoring van wie koopt en verhuurt, kan dit er ook toe leiden dat huurders met lage inkomens uit hun woningen worden geduwd.

Vlaanderen blijft met premies strooien, terwijl de moeilijke renovaties net bij mensen zitten die dat niet kunnen voorschieten.

• Een overheid die ervoor zorgt dat jonge mensen nog een woning kunnen kopen of huren.
  De financialisering van de woningmarkt blijft zich verderzetten. In Berlijn, maar ook in de Verenigde Staten, Nederland en China. Overal richten vastgoedreuzen zich op de woningmarkt met één doel voor ogen: serieuze winst maken. En dat op kap van gewone mensen die op zoek zijn naar een betaalbare woning, naar een warme thuis. De Vlaamse regering moet de woningmarkt beter monitoren. Wie zijn de vastgoedreuzen? Wie zijn de massaverhuurders? Hoe evolueert de huurmarkt? We moeten jonge mensen beschermen tegen massaverhuurders. Een opkoopbescherming als extra instrument voor lokale besturen kan helpen. Die bescherming zorgt ervoor dat gemeenten kunnen optreden zodat huizen in hippe buurten niet zomaar opgekocht kunnen worden voor verhuur. Het is ontstellend hoe weinig we weten over de huurmarkt. Het is aan Vlaanderen om dat in kaart te brengen.

• Een overheid die investeert in sociale huisvesting.
  Je zou denken dat als steeds meer mensen met een laag inkomen moeite hebben met het huren van een huis, de Vlaamse regering oplossingen biedt. Niet dus. Ze legde zelfs een plafond op het aantal sociale woningen dat een gemeente mag bouwen, terwijl de nood aan sociale woningen twee keer zo hoog is dan het aantal beschikbare woningen. Een volkomen verkeerd signaal. Dit jaar zal 1 miljard euro voorzien voor sociale woningen niet worden uitgegeven. We hebben echter nog nooit iemand in een zak geld zien wonen.

Het is nog niet te laat, maar dan moeten we nú in actie schieten. Iédereen heeft recht op een betaalbare en kwaliteitsvolle woning. Het is essentieel dat een sterke overheid alles in het werk stelt en dat mogelijk maakt. Door samenwerkingen met lokale besturen, huurders én verhuurders voor een betere en moderne huurmarkt. Wonen is een recht, geen luxe.

Samenleving & Politiek, Jaargang 28, 2021, nr. 10 (december), pagina 33 tot 37

• woonbeleid
• Vlaanderen
• Berlijn