Filip Canfyn heeft van de betaalbaarheid van wonen een beetje een levensmissie gemaakt. Hij deed dat al met een lange reeks van boeken, artikels, lezingen en aanwezigheid in debatten. Met dit nieuwe boek blijft Canfyn dezelfde boodschap uitdragen, namelijk dat degelijk wonen voor een grote groep niet betaalbaar is. Het is opnieuw een roep om meer politieke prioriteit voor de woonproblematiek, geargumenteerd vanuit het grondwettelijk recht op wonen, waar we nog heel ver van afstaan.

Het boek is uitvoerig gedocumenteerd met cijfers en verwijzingen naar literatuur. Het eerste hoofdstuk biedt een uitgebreid overzicht van wat er de voorbije twintig jaar geschreven is over betaalbaarheid van wonen. Het levert een interessante bundeling, en toont dat er ook wel wat tegenspraak is tussen experten. Het zou een meerwaarde geweest zijn als de visies niet enkel naast elkaar waren geplaatst, maar de tegenstellingen ook wat meer geduid zouden worden. Zo verdedigt Canfyn (citerend uit een vorige boek), net als Itinera trouwens, de stelling dat de woningproductie de demografie niet volgt, en dat dit de reden is van de stijgende woningprijzen, waaruit de conclusie volgt dat nieuwbouw moet worden aangemoedigd. Deze logica vanuit de schaarste van het aanbod sluit niet aan bij de daarna toegelichte visie van Sven Damen en collega's economisten van de KU Leuven, die prijsstijgingen vooral verklaren vanuit vraagfactoren, noch bij de vaststelling in de Vlaamse Woonmonitor dat op lange termijn het woningaanbod goed de vraag volgt. Een simpele verklaring is alvast dat Itinera een korte periode bekijkt, tijdens dewelke het aanbod net wat achterop hinkt op de demografie, en dit tekort achteraf meer dan is goedgemaakt.

In de volgende hoofdstukken verdiept Canfyn zijn vroegere analyses en draagt hij daarvoor ook bijkomende feiten en argumenten aan. Veel van deze analyses kan ik volgen. Zo ben ik het volmondig eens met de conclusie dat het woonvraagstuk in se een verdelingsvraagstuk is. Zoals met zoveel andere kwesties ligt een belangrijke knoop bij een laag inkomen. Een cruciale vraag is dan of je het beleid moet richten op deze laagste inkomens, dan wel ook op de middeninkomens. Bij de eerste groep zitten duidelijk de meest urgente noden. In lijn daarmee houdt Canfyn een stevig pleidooi voor meer sociale huisvesting. Maar Canfyn besteedt ook uitgebreid aandacht aan middeninkomens die niet gemakkelijk een betaalbare woning vinden, in het bijzonder de zogenaamde 'key workers'. Dit zijn werknemers in minder goed betaalde beroepen die essentieel zijn om een stad goed te doen functioneren (verpleegkundigen, onderwijzers …), maar de concurrentie om een goede woning met de hogere inkomens in de stad moeilijk aankunnen, en waarvoor er dus volgens de auteur ook initiatieven nodig zijn.

Een andere kwestie die terecht wordt aangekaart, is de bijzonder grote nood aan renovaties. Omwille van klimaatdoeleinden heeft de overheid de lat hoog gelegd. Canfyn wijst er op dat het zeer onwaarschijnlijk is dat het vereiste renovatieritme zal worden behaald, omdat tal van drempels bestaan tot renovatie. Opnieuw gaat het hier over een verdelingsprobleem: hogere inkomens hebben de middelen om te renoveren, maar hun woningen zijn al relatief goed, terwijl de lagere inkomens in de slechtste woningen wonen, het meest gebaat zouden zijn bij een energetische renovatie, maar niet de middelen hebben om te renoveren. Of ze huren een woning, maar dan is de eigenaar weinig geneigd om te investeren omdat het voordeel vooral bij de huurder terechtkomt. Wat we hier nog aan kunnen toevoegen, is dat er wellicht strenge energetische verplichtingen aankomen. Maar dit kan dan weer tot gevolg hebben dat relatief goedkopere private huurwoningen uit de markt verdwijnen, waardoor de meest kwetsbaren nog minder keuze zullen hebben of meer zullen moeten betalen.

De centrale stelling in het boek is dat huisvesting van oorspronkelijk een grondrecht nu een 'marktgoed' is geworden. Met 'marktgoed' is bedoeld een goed dat is onderworpen aan de marktwetten, en waarin wordt geïnvesteerd omwille van het rendement, niet omwille van de gebruikswaarde. Politieke, ideologische en economische bestuurders hebben dat ooit zo beslist, meent Canfyn, met alle gevolgen van dien voor het wonen, waaronder de woon(on)betaalbaarheid. Deze stelling kan ik moeilijker volgen. Huisvesting is altijd al een investeringsgoed geweest. Ook lang geleden al, toen onze grootouders (vaak met eigen handen) de woning bouwden die ze levenslang zouden bewonen, deden ze dat eigenlijk al voor het rendement. Want wie een eigen woning had, moest geen huur betalen, en ook niet meer afbetalen na het pensioen. Dat een woning een investeringsgoed is, hoeft trouwens geen probleem te zijn om vooruitgang te maken met het recht op wonen. Het is goed dat er niet alleen wordt geïnvesteerd in bedrijven, maar ook in huurwoningen. Je kan dus maar beter de investeringslogica doorgronden en vanuit deze logica zien waar de markt tekort schiet, want het is daar dat de overheid moet overnemen. Zoals ik in mijn bijdrage voor Samenleving & Politiek in maart 2022 argumenteerde, leidt dit al snel tot de conclusie dat je als overheid voorzichtig moet zijn met subsidiëren van private nieuwbouw, zelfs als die gericht is op huur.

Hoewel de argumentatie op vele plaatsten goed gefundeerd is in cijfers, mis ik onderbouwing op essentiële punten.

Hoewel de argumentatie op vele plaatsten goed gefundeerd is in cijfers, mis ik onderbouwing op essentiële punten. Vanwaar bijvoorbeeld de vaststelling dat het rendement op verhuur daalt? Of dat er als gevolg van toenemende segregatie meer vallers dan stijgers zijn? Het voornaamste uitgangspunt van het boek, namelijk een toenemende onbetaalbaarheid van wonen, blijkt ook niet echt uit de cijfers, althans niet voor de laatste tien jaar. Koppelt de auteur hier toch weer niet de onbetaalbaarheid aan de prijsstijgingen (ondanks dat vooraan in het boek zeer goed is uitgelegd dat die relatie niet zomaar te leggen is)? Canfyn lijkt er ook van uit te gaan dat de prijzen zullen blijven stijgen. Intussen zijn er echter de eerste tekenen van een stabilisatie. In reële termen is er zelfs sprake van een prijsdaling. Hier lijkt de markt dus toch zijn werk te doen, en krijgt de intreststijging, zij het met vertraging, een vertaling in de prijzen. Verder had ook de hoge inflatie wat aandacht mogen krijgen. Deze wordt in België in zeer belangrijke mate gecompenseerd via de indexering van de lonen. Voor wie een woning aan het afbetalen is, betekent dit dat het aandeel van de woonuitgaven in het inkomen daalt en de betaalbaarheidsrisico's afnemen, wat niet het geval is bij de huurders. Hier brengt het tijdelijk verbod om woningen (met EPC-label E en F) niet te mogen indexeren wellicht wat soelaas.

Op diverse plaatsen in het boek wordt naar oplossingen gezocht, maar deze worden ook al weer snel aan de kant geschoven. Tussenformules tussen huren en kopen lijken veelbelovend, maar blijken volgens de berekeningen in het boek uiteindelijk duurder voor de koper. De basisnormwoning (de 'Dacia van de woningmarkt') wordt als interessant concept naar voor geschoven, maar blijkt achteraf toch niet de gamechanger. Zo komt Canfyn op het einde van het boek tot vijf oplossingen, waarvan hij zelf aangeeft dat ze eigenlijk theoretisch blijven, omwille van gebrek aan draagvlak: 1) het aantal sociale woningen verdubbelen, 2) herverdeling van de woonsubsidies van Q4-Q5 naar de drie eerste decielen, 3) marktbeheersing (vooral van de grondprijzen), 4) betoelaging van de renovatiegolf in Q1-Q2-Q3, 5) stimulering van nieuwbouw voor private huur voor Q2-Q3. De angel is dat voor het realiseren van de meeste oplossingen veel extra overheidsmiddelen nodig zijn. Die wil Canfyn halen bij wie nu nog de (inmiddels afgeschafte) woonbonus geniet. Helaas slaagt het boek er dus niet in ons gerust te stellen dat de betaalbaarheidsproblematiek opgelost zal raken. Pas als de politiek voldoende de ernst inziet, is er kans op verandering. Laat ons hopen dat dit boek hiertoe bijdraagt.

Sien Winters

Samenleving & Politiek, Jaargang 30, 2023, nr. 3 (maart), pagina 82 tot 84