Ruim 20 jaar geleden publiceert Pascal De Decker in Samenleving & Politiek het artikel ‘Iedereen eigenaar versus duurzaam eigen woningbezit. Aanzetten voor een woonbeleid in een risicomaatschappij’ (april 2003). Hij pleit onder meer voor een actiever overheidsingrijpen in de private huurmarkt en beschouwt het steeds verder stimuleren van het eigen woningbezit als een doodlopend straatje.

We staan ruim twee decennia verder. Tijd om eens te kijken hoe het zit met het al dan niet voortschrijdend inzicht van de diverse Vlaamse regeringen. De data en observaties (2003) van Pascal De Decker worden hieronder gespiegeld aan de gegevens en analyses (2023) van mijn boek over huisvesting van vorig jaar: ‘Woon(on)betaalbaarheid. Over problemen, randfenomenen en oplossingen’ (Gompel&Svacina, 2023).

VAN KWAAD NAAR ERGER

(2003) Vooral in de grote steden duikt opnieuw grootschalige huisjesmelkerij op. Een nieuw fenomeen is de verhuur van matrassen, zelfs aan een dag- en een nachtploeg. Tevens genereert migratie een aperte vraag naar goedkope woningen en wordt op die manier de afzet van slechtere huisvesting gegarandeerd. (2023) Deze situatie moet op zijn minst bevestigd worden. Alleen al de gedetacheerde werknemers in de bouwsector, net zoals verzamelaars van onzekere flexi-jobs in de grijze economie en uiteraard statuutloze migranten, zorgen voor een constante behoefte aan een vooral goedkoop onderdak. Door die vraag wordt het aanbod dan ook verzekerd en kan het zelfs onder de radar blijven, zolang de goegemeente geen zogenaamde overlast ondervindt van bijvoorbeeld overbewoning.

(2003) De woningvoorraad is oud en het laag nieuwbouwniveau sinds de Tweede Wereldoorlog maakt dat die oude, vaak slecht gebouwde woningen in gebruik gehouden (moeten) worden, zeker op de private huurmarkt. In het beste geval krijgen ze als betaalbare woningen de facto een sociale functie. (2023) Globaal is de woningkwaliteit beter én goed, maar de slechte woningen van 2003 zijn nog slechter geworden en worden per definitie quasi allemaal privaat verhuurd. De energieprestaties van de nog ouder geworden voorraad worden wel een gigantisch probleem, dat steeds maar vooruitgeschoven wordt. In 2019 hadden nog geen 5% van de woningen het tegen 2050 te bereiken A-label en zelfs 40% het slechtste E- of F-label. Bovendien blijken 60% van de eigenaar-bewoners en -verhuurders noch het budget noch de ambitie te hebben om een energierenovatie uit te voeren.

60% van de eigenaar-bewoners en -verhuurders hebben noch het budget noch de ambitie om een energierenovatie uit te voeren.

(2003) De wachttijd voor sociale huurwoningen en de lengte van de  wachtlijsten nemen toe: 60.000 huishoudens staan op de negatieve teller van het uiterst kleine sociale huurwoningbestand, dat maar een aandeel van 6% heeft. De sociale huisvestingsmaatschappijen hebben het financieel moeilijk wegens te weinig inkomsten door de instroom van al maar lagere inkomens. (2023) Die schrale 6% aan sociale huurwoningen is nog altijd een feit en op de wachtlijst staan nu 170.000 huishoudens. De gemiddelde huur van 339 euro per maand, die de klanten van de woonmaatschappijen kunnen betalen, is al helemaal onvoldoende om te kunnen investeren in nieuwbouw.

(2003) Het aandeel huishoudens met hoge woonuitgaven (meer dan 20% van hun beschikbaar inkomen) stijgt van 7% in 1976 naar 23% in 1992. Er loopt een al maar dikker wordende breuklijn tussen één- en twee-inkomenhuishoudens. De eerste groep moet zich vooral weren op de private huurmarkt, waar men geconfronteerd wordt met een grotere woononzekerheid en met hoge huren voor vaak slechte kwaliteit. (2023) Die betaalbaarheidsgrens van 20% is intussen verlaten voor een woonquote van 30% (en in Antwerpen zelfs voor 40% bij de toewijzing van betaalbare huurwoningen). Toch worden de cijfers er niet beter op, integendeel. De gemiddelde woonquote (dus de verhouding tussen enerzijds de naakte woonkosten zoals huur en afbetaling en anderzijds het beschikbaar netto-maandbudget) bedraagt 24% in 2005. Tussen 1992 en 2005 heerst dus een status quo. De spanning loopt daarna wel op. De woonquote stijgt tussen 2005 en 2018 voor private huurders van 30% naar 35% en voor afbetalers van 22% naar 26%. Nog tekenender is de evolutie van het aandeel private huurders met een woonquote van meer dan 30%: 23% in 1997, 34% in 2013 en 52% in 2018. En binnen die laatste groep zitten inderdaad veel één-inkomenhuishoudens, de grootste risicogroep voor een te hoge woonquote en een te laag resterend inkomen.

(2003) Het huisvestingsbeleid is een restbeleid, dat bovendien de schaarse middelen aan de verkeerde doelgroepen, in casu, de hoge(re) inkomens, geeft. Tevens is het effect van geïndividualiseerde eigendomsondersteunende subsidies beperkt want die gaan naar huishoudens, die zonder toelagen ook wel eigenaar zouden worden. Het feit dat subsidies vooral dààr terechtkomen is ‘logisch’ omdat het hebben van een voldoende hoog inkomen en het beschikken over een startkapitaal noodzakelijk zijn om de eigendomsstap te kùnnen zetten. (2023) Ook in 2012 moet het Mattheüs-effect meer dan ooit bevestigd worden: 47% van de huisvestingssubsidies worden geïncasseerd door de 40% hoogste inkomens (Q4 en Q5) maar de private huurders krijgen de spreekwoordelijke ‘nougatbollen’. In 2018 gaat het al over met dan 50%, die richting Q4 en Q5 verdwijnen. Zelfs de afschaffing van de woonbonus verandert hieraan niets: de woonbonus is immers niet geannuleerd maar dooft alleen uit. In 2023 wordt nog meer dan 1 miljard uitbetaald en 60% hiervan komt aan bij Q4 en Q5, een doelgroep die eigenlijk géén subsidies nodig heeft.

In 2023 wordt nog meer dan 1 miljard aan woonbonus uitbetaald en 60% hiervan komt aan bij Q4 en Q5, een doelgroep die eigenlijk géén subsidies nodig heeft.

(2003) Ondanks de voordelen van eigenwoningbezit mag het beleid daarin niet disproportioneel investeren als dit ten koste gaat van betaalbare huurwoningen. (2023) Het verhaal van de nougatbollen hierboven bevestigt het volharden in die ‘politieke boosheid’.

(2003) Een topdownverdringingsmechanisme verergert het huisvestingsvraagstuk: kandidaat-nieuwbouwers kopen (want bouwen niet meer) en verdringen kandidaat-kopers ofwel naar mindere koopwoningen ofwel naar woningen op de private huurmarkt, waar opnieuw de ‘sterkeren’ de ‘minder sterken’ verdringen. Het duwen naar onder toe leidt finaal tot het botsen tegen de glazen vloer van het schaarse sociale woningaanbod en maakt van de verhuur van matrassen, kamers en krotten een lucratieve bezigheid. (2023) Dat (zelf) bouwen bestaat bijna niet meer, maar de topdownverdringing blijft. Wie geen nieuwbouw meer kan kopen, dus wie niet tot Q4 of Q5 behoort, verhuist naar de secundaire koopmarkt of naar de private huurmarkt, waar de verdringing blijft doorwerken met hetzelfde finale gevolg.

(2003) Het is een illusie via de markt goed, betaalbaar en zeker wonen voor huishoudens met een laag inkomen te bekomen. Het ondersteunen van vernieuwbouw en het verhogen van het aantal sociale huurwoningen zijn een noodzaak. (2023) Het bereik van wat ‘de (nieuwbouw)markt’ genoemd wordt, verkleint constant. Voor de groeiende groep ‘huisvestingzoekers’ wordt de noodzaak van een overheidsingrijpen, in casu, het consistent ondersteunen van vernieuwbouw en het drastisch verhogen van het aantal sociale huurwoningen, ook al maar groter.

Voor de groeiende groep ‘huisvestingzoekers’ wordt de noodzaak van een overheidsingrijpen almaar groter.

(2003) De eindterm van het woonbeleid is ontegensprekelijk gedefinieerd: sinds 1993 bestaat een grondwettelijk erkend recht op wonen en dat grondrecht is ook sinds 1997 in de decretale Vlaamse Wooncode opgenomen. Kortom, het doel van het huisvestingsbeleid is duidelijk: voldoende woningen van voldoende kwaliteit voorzien, inclusief woonzekerheid en een aangename woonomgeving. Dit doel wordt niet gerealiseerd door de inertie van de beleidsverantwoordelijken, die bovendien het eigendomsrecht laten primeren op dat woonrecht. (2023) Het doel is sindsdien niet veranderd, de performantiegraad spijtig genoeg ook niet, integendeel.

NEGATIONISME STOPPEN

Het bilan van 20 jaar later stemt zonder meer treurig. Het Vlaams beleid faalt dik in de uitvoering van zijn eigen doel. De politiek, het containerbegrip voor de opeenvolgende regeringen en parlementsleden, verlegt zelfs geen steen, die er echt om doet, van welke partij, kleur, ideologie, … iedereen ook is. Zoek het maar op: 6 jaar een liberale, 5 jaar een sociaaldemocratische en 10 jaar een Vlaams-nationalistische minister plus ontelbare parlementsleden gedurende de laatste twee decennia, maar niemand heeft een vuist of een verschil gemaakt. Alle decision makers en takers blijken feitelijk én twintig jaar lang groothandelaars in nougatbollen.

6 jaar een liberale, 5 jaar een sociaaldemocratische en 10 jaar een Vlaams-nationalistische minister, niemand heeft een vuist of een verschil gemaakt.

Huisvesting lijkt geen bestuurlijk, laat staan een politiek of godbetert electoraal thema te mogen worden. Huisvesting zit in het verdomhoekje, net als klimaat, water, energie, mobiliteit en tutti quanti. Toch kan deze tanker van ‘no sense of urgency’ nog gekeerd worden tijdens de lopende Vlaamse regeringsonderhandelingen, mits: het negationisme stoppen, de problemen erkennen, van Huisvesting een issue maken, aan Huisvesting aandacht geven en concrete effectieve oplossingen afspreken. Die moeten de meerderheidspartijen niet ver zoeken: gewoon het aantal sociale huurwoningen verdubbelen en het aantal energierenovaties vermenigvuldigen. Om te beginnen en om eindelijk dat grondwettelijk en decretaal recht op wonen wat waar te maken. Zoals Pascal De Decker al 20 jaar geleden voorstelde.

• wonen
• sociale huisvesting
• Vlaanderen