Het was Jean-Jacques Rousseau die schreef dat de eerste man die een stuk land omheinde en zei 'Dit is van mij', en mensen vond die naïef genoeg waren om dit te geloven, verantwoordelijk zou worden voor veel leed en onrecht. Of je het nu met Rousseau eens bent of niet, zijn uitspraak maakt één ding duidelijk: grondbezit zoals we dat nu kennen is geen natuurwet, maar een door de mens uitgevonden systeem. Het kan dus net zo goed door ons gewijzigd worden.

De financialisering van woningen, het fenomeen waarbij grote financiële organisaties woningen opkopen als beleggingsobject, doet de prijzen in steden overal ter wereld stijgen, waardoor het recht op wonen in gevaar komt. Op veel plaatsen is de woningmarkt niet langer toegankelijk voor mensen in armoede en grote delen van de middenklasse. Zij moeten de stad verlaten of bezuinigen op andere uitgaven om de huur te kunnen betalen. Dakloosheid neemt overal toe.

Natuurlijk zijn het niet in de eerste plaats de bakstenen die in waarde stijgen, het is de grond onder de huizen die duurder wordt. De wereld is één groot monopoliebord geworden. Degenen die reeds hebben kunnen meer krijgen, en degenen die weinig hebben kunnen nog meer verliezen.

Begin jaren 1970 begonnen mensen van de zwarte burgerrechtenbeweging in de Verenigde Staten na te denken over een nieuw model dat ervoor zou zorgen dat arme zwarte gemeenschappen in het Zuiden zeggenschap zouden krijgen over land om op te wonen en om landbouw te bedrijven. Zij zochten naar een systeem dat duurzame betaalbaarheid kon garanderen voor de mensen met de laagste inkomens. Hieruit ontstond de eerste Community Land Trust, New Communities Inc. in Albany, Georgia. Ongeveer tien jaar later zou Bernie Sanders, destijds burgemeester van de stad Burlington in Vermont, als eerste het model toepassen als onderdeel van een stedelijk huisvestingsbeleid, en er overheidsgeld in investeren. Ondertussen is die CLT, de Champlain Housing Trust, één van de meest succesvolle CLT's ter wereld geworden. Vandaag zijn er honderden land trusts actief in de Verenigde Staten en verspreidt het model zich langzaam over de hele wereld.¹

BLIJVEND BETAALBAAR

Community Land Trusts zijn organisaties zonder winstoogmerk die als voornaamste missie hebben grond uit de markt te nemen en ten behoeve van de gemeenschap te beheren. Hoewel er verschillen tussen CLT's zijn, hebben de meeste een aantal basiskenmerken gemeen. Het zijn door de gemeenschap gecontroleerde organisaties, bestuurd door bewoners samen met andere vertegenwoordigers van de gemeenschap en de overheid. Dit vormt de basis voor een evenwichtig bestuur dat rekening houdt met de belangen van de bewoners en de bredere gemeenschap. CLT's kopen grond of gebouwen op (vaak met behulp van overheidssubsidies) en verbinden zich ertoe deze nooit te verkopen. Op die grond ontwikkelen zij woningen en andere voorzieningen die de gemeenschap nodig heeft. De eigendom van deze gebouwen wordt gescheiden van de eigendom van de grond door middel van langlopende leasecontracten, in ons Belgische rechtssysteem erfpacht of recht van opstal. De gebouwen worden eigendom van de individuele bewoners, of van andere non-profitorganisaties of coöperaties. Omdat voor de grond niet hoeft te worden betaald, wordt het gebouw betaalbaar voor de kopers. In ruil daarvoor verbinden zij zich ertoe het gebouw niet met winst te verkopen. Zo blijven de woningen betaalbaar, ook voor de volgende kopers, zonder dat een nieuwe overheidsinterventie nodig is. Tegelijkertijd biedt het de eigenaren een kans om eigen vermogen op te bouwen, want alles wat ze geïnvesteerd hebben, krijgen ze terug bij verkoop.²

Omdat voor de grond niet hoeft te worden betaald, wordt het gebouw betaalbaar voor de kopers.

Het systeem heeft bewezen te werken. De eerdergenoemde CLT van Burlington, bijvoorbeeld, kon aantonen dat de woningen op haar grond in de loop der jaren steeds betaalbaarder werden, verkoop na verkoop, terwijl de gezinnen die hun huis verkochten nog steeds de mogelijkheid hadden om kapitaal op te bouwen.³ Andere CLT's, zoals het Dudley Street Neighbourhood Initiative in Boston, tonen overtuigend aan hoe gemeenschappelijk grondbezit de lokale gemeenschap kan versterken en een buffer kan vormen tegen gentrificatie. In Brussel laten we met het CLTB zien dat deze aanpak niet alleen betaalbare woningen kan opleveren voor gezinnen met een laag inkomen, maar ook het sociale weefsel in 'moeilijke' wijken kan versterken.

BRUSSELSE WOONCRISIS

Sinds de jaren 2000 krijgt Brussel te maken met stijgende woonprijzen op de private huur- en koopmarkt. In een Gewest met amper 8% sociale woningen leidden de prijsstijgingen er onvermijdelijk toe dat arme gezinnen de stad werden uitgedreven, of dat ze gedoemd waren om in te kleine, te dure en vaak ongezonde woningen te blijven wonen. Vanuit het verenigingsleven groeide een beweging die vooral ijverde voor nieuwe sociale woningen. Toen resultaat uitbleef, gingen velen van hen op zoek naar andere oplossingen. Zij zochten naar formules waarbij burgers zelf het heft in handen konden nemen. Zo ontdekten ze het community land trust model in de VS.

Ze konden het Brussels Hoofdstedelijk Gewest overtuigen om een experiment met deze innovatieve formule te financieren. Precies tien jaar geleden, in 2012, werd Community Land Trust Brussel (CLTB) boven de doopvont gehouden, en het Gewest stelde middelen ter beschikking voor de aankoop van de eerste twee gronden.

Vandaag zijn vijf woonprojecten bewoond, in totaal goed voor 104 woningen. Nog eens vijf projecten met in totaal een honderdtal woningen zitten in de pijplijn. De meeste van deze sites liggen in de armere buurten van de Kanaalzone, in de gemeentes Vorst, Molenbeek, Brussel, Anderlecht en Schaarbeek. In veel van die woonprojecten is ook buurtinfrastructuur geïntegreerd, zoals een vrouwenhuis, een praktijk voor logopedisten of een lokaal voor parkwachters.

De bewoners van CLTB-woningen zijn mensen die in aanmerking komen voor een sociale woning. Zij vormen een afspiegeling van de groep die het meest getroffen wordt door de wooncrisis. Vaak zijn het grote gezinnen, en vaak ook families met migratieachtergrond. 83% van de eigenaars is niet in België geboren, 64% van de gezinnen die een CLTB-woning bewonen zijn eenoudergezinnen. Iedereen die aan de voorwaarden voldoet, kan zich inschrijven als kandidaat-koper en wordt op die manier ook automatisch lid van de vereniging. Woningen worden toegewezen op basis van de anciënniteit. De prijs van de woningen is aangepast aan het inkomen van de kopers, zodat ook gezinnen met de allerlaagste inkomens een CLTB-woning kunnen kopen.

MEER DAN EEN DAK

CLTB onderscheidt zich van andere Brusselse huisvestingsactoren, niet alleen door het unieke eigendomsmodel, maar ook door het feit dat het een echte gemeenschapsorganisatie is, waar participatie geen ijdel woord is. Het bestuur is samengesteld uit bewoners, vertegenwoordigers van het middenveld, en vertegenwoordigers van het Gewest, die elk een derde van de zitjes innemen. Alle bewoners en alle kandidaat-kopers zijn, samen met andere geïnteresseerde Brusselaars, lid en kiezen tijdens de jaarlijkse algemene vergadering hun vertegenwoordigers in het bestuur. Daarnaast worden (toekomstige) bewoners ook nauw betrokken bij de ontwikkeling van de projecten.

CLTB onderscheidt zich van andere Brusselse huisvestingsactoren, niet alleen door het unieke eigendomsmodel, maar ook door het feit dat het een echte gemeenschapsorganisatie is.

Bewonersgroepen worden samengesteld uit kandidaat-kopers enkele jaren voor de woningen klaar zijn. De toekomstige bewoners bepalen mee hoe de woningen er zullen uit zien en hoe het leven er zal worden georganiseerd. Eens ze in hun woningen trekken, staan ze zelf in voor het beheer van de mede-eigendom.

Het team en de vrijwilligers van CLTB ondersteunen de bewoners ook bij het opzetten van gemeenschapsvormende initiatieven binnen en rond de woonprojecten. In het project 'Roue Libre' leren bewoonsters andere bewoonsters te fietsen, er zijn door bewoners en vrijwilligers gedragen huiswerkklasjes, buurtkeukens en conversatietafels. In het intergenerationeel woonproject CALICO in Vorst wordt geëxperimenteerd met nieuwe vormen van onderlinge zorg en wordt de genderdimensie van wonen onderzocht.

CLTB zou ook niet bestaan zonder de nauwe samenwerking met andere verenigingen. Organisaties zoals Buurthuis Bonnevie, CIRE en Samenleven-Convivence, die mee aan de basis lagen van de Brusselse CLT, werken nog steeds mee bij de uitbouw van de projecten en het ondersteunen van de bewoners.

GEWESTELIJKE STEUN

De steun van het Brussels Gewest was essentieel voor het succes van CLTB. Het Gewest geeft subsidies voor de aankoop van gronden en voor een gedeelte van de bouwkost, en betaalt een deel van de werkingskosten van de vereniging.

De regionale steun voor het CLT-model in Brussel is de afgelopen tien jaar gradueel toegenomen. De Community Land Trust formule kreeg reeds in 2012 een plaatsje in de Brusselse Huisvestingscode. Het zou tot 2021 duren vooraleer dit geconcretiseerd zou worden in een gewestelijk erkenningsbesluit en de daaropvolgende erkenning van CLTB door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Vandaag lopen onderhandelingen tussen de Community Land Trust en het Gewest over een beheersovereenkomst die de samenwerking nog verder zal verstevigen. Het Gewest stelde CLTB jaarlijks 2 miljoen euro ter beschikking voor de aankoop van gronden, en dit werd opgedreven tot 3 miljoen vanaf dit jaar.

NA BRUSSEL VOLGDEN OOK GENT, LEUVEN, AMSTERDAM, BERLIJN EN PARIJS

CLTB was de eerste om het CLT-principe toe te passen op het Europese vasteland. Ze inspireerde ook anderen om met dit model aan de slag te gaan.⁴

In de Gentse wijk Meulestede werd op 8 oktober 2022 de eerste steen gelegd voor een project van 34 betaalbare koopwoningen. Daarmee is het eerste Community Land Trust-project in Vlaanderen een feit.

Nog diezelfde maand werd ook CLT Leuven officieel opgericht. In 2021 besliste het schepencollege om 5 miljoen euro opzij te zetten voor de bouw van CLT-woningen. De stad stelde een terrein nabij het station ter beschikking voor de bouw van de eerste 10 woningen en ziet dit als een eerste stap om van de CLT een structurele actor in het woonbeleid te maken.

Ook in Wallonië is de belangstelling groot. Ottignies-Louvain-la-Neuve, bijvoorbeeld, engageerde zich onlangs om 140 CLT-woningen te bouwen. Sociale huisvestingsmaatschappijen bestuderen het model als alternatief voor de verkoop van sociale woningen. Ook kleinere burgerinitiatieven inspireren zich op het model als basis voor bijvoorbeeld intergenerationele woonprojecten.

Ook in Nederland slaat het idee aan. De Rotterdamse stadsactivisten van Stad in de Maak onderzoeken of CLT's hen kunnen helpen om de stedelijke commons die ze nu tijdelijk ontwikkelen in leegstaande gebouwen een duurzaam karakter te geven. In Amsterdam steunt de stad een onderzoek naar de mogelijkheid om een CLT op te richten in de Bijlmerwijk. De initiatiefnemers van CLT Bijlmer richtten ook CLT.nl op. Zij willen het idee van gemeenschapsgrond als basis voor betaalbare woningen en duurzame landbouw op grote schaal promoten over heel Nederland.

In Frankrijk werd in 2014 en 2015 nationale wetgeving goedgekeurd die de oprichting van CLT's⁵ (de Franse variant heet Organisme de Foncier Solidaire of OFS) mogelijk maakt, en ondertussen zijn er al meer dan honderd opgericht. Het Parijse OFS bijvoorbeeld plant om tegen 2026 zo'n 20.000 blijvend betaalbare woningen te bouwen.

STRUCTURELE OPLOSSING

Terwijl in steden over de hele wereld de sociale verdringing toeneemt, doen veel overheden verder alsof er niets aan de hand is. Vaak worden stadsgronden nog steeds verkocht aan de hoogste bieder, en nieuwe sociale woningen worden slechts traag gebouwd. Community Land Trusts kunnen een waardevolle bijdrage leveren aan een oplossing van deze woonproblemen. Door de gemeenschap centraal te zetten, kunnen ze nieuwe energie en middelen genereren om betaalbare woningen te bouwen. Dankzij hun unieke eigendomsformule zorgen ze dat deze woningen voor altijd betaalbaar blijven. En door de nadruk te leggen op de rol van grondeigendom, ten slotte, voeden ze de discussie over hoe we onze steden structureel duurzamer en rechtvaardiger kunnen maken.

CLT's hebben het potentieel om steeds grotere delen van de woningmarkt te bezetten, om ervoor te zorgen dat daar andere wetten gelden.

Ondanks de groei van de afgelopen jaren en de toenemende belangstelling van de academische wereld en beleidsmakers, blijven CLT's voorlopig een kleine speler. Zij hebben echter het potentieel om steeds grotere delen van de woningmarkt te bezetten, om ervoor te zorgen dat daar andere wetten gelden, wetten die gericht zijn op het recht op huisvesting in plaats van op de winst van investeerders. Lokale en regionale overheden kunnen een belangrijke rol spelen om dit mogelijk te maken.⁶

Zij kunnen grond en financiering beschikbaar stellen, zoals Brussel, Leuven en Gent deden. Net als in Schotland (via het zogenaamde Community Right to Buy) kunnen zij gemeenschappen een voorkeursrecht geven wanneer bepaalde grond of panden te koop komen. Community Land Trusts zijn ook het ideale model om nieuwe, duurzame en circulaire wijken te ontwikkelen. Bovendien kunnen ze worden gebruikt als eigendomsmodel voor de renovatie of transformatie van bestaande gebouwen, als onderdeel van een politiek die blijvende betaalbaarheid en duurzaamheid combineert. Vooral arme eigenaars van zeer energieverslindende woningen zouden kunnen worden geholpen als de grond onder hun woning door een CLT wordt opgekocht zodat dit geld kan worden geïnvesteerd in de renovatie van de woning.

Belastingprikkels die momenteel ongericht worden gebruikt om eigenwoningbezit te vergemakkelijken, kunnen worden gericht op modellen die permanente betaalbaarheid garanderen. Juridische belemmeringen kunnen worden weggenomen door het model officieel te erkennen, zoals het Brussels Gewest onlangs heeft gedaan.

In een land waar steun aan eigendomsverwerving zo'n fundamenteel onderdeel uitmaakt van het woonbeleid, kunnen CLT's een duurzaam en rechtvaardig alternatief zijn om gezinnen te helpen bij de aankoop van een woning. Een alternatief waarbij bovendien de overheidsmiddelen op een efficiënte manier gebruikt worden. Niet één gezin, maar vele generaties zullen immers kunnen genieten van de betaalbaarheid.

VOETNOTEN

1. Davis, J. (2010) 'Origins and Evolution of the Community Land Trust in the United States.' in The community land trust reader. John Emmeus Davis (ed.). Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.↑
2. De Pauw G. (2018) Grond niet te koop. Gemeenschapsgrond als basis voor een rechtvaardige en duurzame stad in het Community Land Trust model. In A. Kuhk, Holemans, D. & Van den Broeck, P. (eds.) Op grond van Samenwerking. Woningen, voedsel en trage wegen als heruitgevonden commons. Leuven: EPO.↑
3. Davis, J.E. & Stokes, A. (2009) Lands in Trusts. Homes that Last. A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust. Burlington: CHT.↑
4. De Pauw, G., De Santos, J. (2020) 'Beyond England: Origins and Evolution of the Community Land Trust Movement in Europe', in On Common Ground: International Perspectives on the Community Land Trust. Terra Nostra Press, p.143-163.↑
5. Sustainable Housing for Inclusive and Sustainable Cities. (2021) Urban Community Land Trusts in Europe: towards a transnational movement.↑
6. Algoed, L., De Pauw, G. (2020) 'De opmars van de internationale Community Land Trust beweging', Agora Magazine 2020-1, pp. 16-18.↑

Samenleving & Politiek, Jaargang 29, 2022, nr. 10 (december), pagina 54 tot 59

• wooncrisis
• Brussel
• Community Land Trust Brussel

WOONCRISIS

De stad als regisseur voor betaalbaar wonen

Marc Schepers

Gemeenschappelijke grond als dam tegen speculatie

Geert De Pauw

'A.u.b. meneer, ik wil wat meer'

Pascal Debruyne