Wie zijn ze, de gulzige pandjesverzamelaars en de op steeds grotere rendementen beluste vastgoedgroepen in de steden? Wie zijn de eigenaars van bouwgronden op het platteland? Het verwerven van een eigendom is dan wel het hoogste goed voor veel Belgen, toch is de verdeling van patrimonium en gronden weinig transparant. In deze bijdrage geven we de dwarsdoorsnede van de Belgische residentiele vastgoedmarkt, met focus op het bezit van de grootste vermogens.

GRONDBEZIT ONDOORZICHTIG

Wie de grond heeft, bezit de macht. Dat credo drijft wetenschappers en journalisten overal in Europa om op zoek te gaan naar de eigendomsverdeling in hun regio. Maar die zoektocht loopt nergens van een leien dakje. Grondbezit is complex en ondoorzichtig georganiseerd. De Belg mag dan al een baksteen in zijn maag hebben, de inventaris van het eigendom zit voor de buitenwereld achter slot en grendel. Er zijn wel datasets over de verdeling van het Belgische patrimonium beschikbaar, maar nog veel meer beperkingen om dieper te graven, zo ervoer Apache tijdens haar langlopend journalistiek onderzoek 'Wie Bezit Vlaanderen'. Het Belgische kadaster is een gesloten boek. Tenzij je notaris bent of een erkend makelaar met BIV-nummer, kom je er langs officiële weg niet in.

Bovendien, wie grondbezit onderzoekt, raakt aan macht en die toont al eens de tanden. Dat ondervond ook Apache in 2021 na een dubbele dagvaarding van Landelijk Vlaanderen, een lobbyclub van grootgrondbezitters. De rechter veegde hun eisen van tafel, inclusief een claim van 500.000 euro, een bedrag inwisselbaar voor acht hectare landbouwgrond in Zwevezele of een ruime gezinswoning met stadstuin in pakweg Gent.

EIGEN HAARDSTEDE

Maar het domein is absoluut te ontginnen. Vooraleer we dieper ingaan op de 1% of de grootste eigenaars van residentieel vastgoed in België, is het belangrijk om even stil te staan bij het hoge percentage gezinnen met een eigendom in ons land.

Statbel, het Belgische statistiekbureau, berekende dat ruim 66% van de Belgische gezinnen eigenaar is van de eigen woning. Alles samengeteld zijn er in ons land meer dan 4,1 miljoen particuliere eigenaars van residentieel vastgoed. In Vlaanderen zijn iets meer gezinnen eigenaar van de eigen woning dan in Wallonië, maar in Brussel is de verhouding tussen eigenaars en huurders quasi omgekeerd. In de hoofdstad bezit net geen vier op de tien gezinnen de eigen woning.

In Brussel, de regio met verhoudingsgewijs het grootst aantal huurders, huurt bijna 74% bij een particulier, ruim 15% bij een sociale huisvestingsmaatschappij of een andere openbare instelling en 11% bij private vennootschappen die zowat 33.000 woningen verhuren in de hoofdstad.

Het gros (68%) van de Vlamingen die huren, doet dat bij een particuliere eigenaar. Samen brengen zij bijna 520.000 woningen op de markt. Eén op vijf huurders heeft onderdak in een woning van een sociale huisvestingsmaatschappij of een andere openbare instelling, samen goed voor zowat 155.000 woningen. De overblijvende groep huurders (11%) heeft een vennootschap als huisbaas. Dergelijke vennootschappen brengen in Vlaanderen bijna 86.500 woningen op de markt.

VERHURENDE VLAMINGEN

Twee op drie gezinnen bezit een eigen woning en evenveel gezinnen die huren doen dat bij een particulier. Vennootschappen die woningen verhuren trekken onze aandacht, later in dit stuk, maar eerst iets over de verhurende Vlaming. Wie goed boert, koopt al eens een tweede verblijf aan zee of een chalet in de Ardennen. Wie het nog beter doet, vindt de weg naar allerlei makelaars die 'opbrengsteigendommen' verkopen of vastgoedvennootschappen op zoek naar aandeelhouders.

Op basis van de SILC-enquête (Statistiek naar inkomens en levensomstandigheden) raamde Statbel in 2021 dat 736.200 huishoudens een ander onroerend goed bezaten dan de eigen woning. Omgerekend bezit één op de zes Belgische gezinnen dus een tweede eigendom, al kan dat zowel gaan om woningen en andere gebouwen als om gronden. Het zijn vooral Vlamingen die ander vastgoed naast de eigen woning bezitten. Een weetje: van alle eigenaars zijn acht op de tien meerderjarig. Dat betekent dat vastgoed ook vaak op naam van minderjarigen staat, al dan niet in mede-eigendom.

Er zijn welgeteld 763 landgenoten die tot vijftig huizen hebben en 43 landgenoten zijn eigenaar van meer dan vijftig panden.

Uit cijfers die zakenkrant De Tijd eind november bij de FOD Financiën verzamelde, blijkt overigens dat ruim 241.000 gezinnen drie tot vijf stuks 'bewoonbaar vastgoed' bezitten. Ruim 33.100 Belgen zijn eigenaar van vijf tot tien eigendommen en welgeteld 6.468 Belgen bezitten meer dan tien woningen. Het gros daarvan (5.662) verzamelde elf tot twintig panden. Maar er zijn welgeteld 763 landgenoten die tot vijftig huizen in hun vastgoedportefeuille hebben en 43 landgenoten zijn eigenaar van meer dan vijftig panden. Ze opereren onder de waterlijn.

GEGOEDE GRONDEIGENAARS

Er zijn niet alleen een paar duizend Vlamingen met meer dan een dozijn huizen, er zijn ook heel wat particuliere investeerders in bouwgrond, als appeltje voor de dorst. Begin 2022 bracht het Departement Omgeving van de Vlaamse Overheid en Statistiek Vlaanderen de eigendomsstructuur van bouwgronden in kaart. Uit dat kadasteronderzoek bleek dat driekwart van de zowat 43.300 hectare onbebouwde bouwgrond in Vlaanderen, in handen is van particulieren. Toch is dat vooral de kleine belegger. Uit ander onderzoek waarover Ruimte, het tijdschrift van de Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning (VRP) recent berichtte, blijkt dat ruim driekwart (77%) van de particulieren maar één perceel bouwgrond in eigendom heeft.

Het resterende kwart van omgerekend 282.000 onbebouwde percelen is eigendom van rechtspersonen. Daaronder vallen (bouw)bedrijven, maar ook overheden, intercommunales, sociale huisvestingsmaatschappijen of kerkfabrieken.

Bouwprofessionals (projectontwikkelaars, bouwfirma's, verkavelaars) bezitten volgens dat onderzoek ruim 2.800 hectare bouwgronden, gevolgd door steden en gemeenten (1.912 ha) en sociale huisvestingsmaatschappijen (1.086 ha). Zowat 7% van de bouwgronden is dus in handen van ontwikkelaars genre Matexi of Bostoen. 'Dat is meer dan een kwart van alle rechtspersonen, ze bezitten daarmee ook meer gronden dan gemeenten en steden, of dan sociale huisvestingmaatschappijen,' merken statistici van het Vlaams Planbureau voor Omgeving op. 'Binnen de groep van de rechtspersonen bezitten de bouwprofessionals relatief gezien de grootste reserves in zowel de woongebieden als de woonreservegebieden'.

POLITIEKE KEUZE

De nakende bouwshift is allerminst in het nadeel van de grootgrondbezitter. Diezelfde statistici keken naar de gronden die eventueel in aanmerking komen voor een herbestemming tot open ruimte en concluderen dat natuurlijke personen drie keer zoveel 'getroffen worden' als rechtspersonen. Die laatste groep speculanten kan van dezelfde planschaderegeling genieten als de particulieren investeerde met zijn ene perceeltje.

Een rechtsvergelijkend onderzoek van de UAntwerpen, het eindrapport van de Taskforce Bouwshift en studies van het Centrum Duurzaam Ruimtegebruik van de HoGent maakten recent duidelijk dat de voorgestelde planschaderegeling in het kader van de bouwshift een buitenbeentje is in Europa. Die nieuwe regeling, die in eerste instantie geldt voor het opgeven van woonuitbreidingsgebieden, kent in Wallonië en de buurlanden zijn gelijke niet.

In Frankrijk en Groot-Brittannië zijn er bij herbestemmingen slechts minimale compensatierechten en in andere buurlanden, maar ook Spanje en Zweden zijn planschaderegelingen beperkt in de tijd of wordt er niet aan marktwaarde gecompenseerd. De gulle Vlaamse regeling is een politieke keuze, en geen juridische verplichting, om in de bouwshift het particulier belang van eigenaars voorop te zetten.

VASTGOEDVENNOOTSCHAPPEN

Vermogenden die speculeerden met bouwgrond worden niet alleen beloond met de bouwshift, de federale overheid gaf particuliere vastgoedbeleggers in 2014 ook al een duwtje in de rug met een gunstige fiscale regeling voor gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV). Die vastgoedbedrijven halen kapitaal op om (steeds meer) te investeren in residentieel vastgoed. Het bezit van particulieren eigenaars bezit verbleekt bij wat vastgoed(investerings)bedrijven de afgelopen jaren bijeensprokkelden.

11% van de Vlamingen huurt aan een bedrijf. Maar het aandeel particuliere verhuurders met een vennootschap(je) en professionele vastgoedbedrijven kennen we niet. Over het verhuurdersprofiel op de residentiële markt zijn overigens weinig harde cijfers te vinden. Nochtans is kennis over verhuurders net belangrijk om aangepast beleid te kunnen voeren. Journalisten van media uit 16 Europese landen, waaronder Apache, zochten in 2021 binnen het samenwerkingsverband 'Cities for Rent' naar grote bedrijven die actief zijn op de residentiële vastgoedmarkt.

De beursgenoteerde vastgoedreus Home Invest Belgium is de GVV met het grootste residentieel patrimonium voor gezinnen in ons land. De groep rond de discrete familie Van Overstraeten verhuurt meer dan 2.400 wooneenheden, waarvan meer dan de helft in Brussel. De zowat vijftig appartementsgebouwen zijn samen driekwart miljard euro waard. 'Lange tijd was Home Invest Belgium de enige vastgoedvennootschap die in de Brusselse huurwoningmarkt investeerde', zei Lucien Kahane, een expert (IDEA Group) die meeschreef aan een rapport over woningeigenaarschap voor Huisvesting Brussel. 'De residentiële markt is altijd 'overgelaten geweest' aan particulieren, maar dat is aan het veranderen, traag maar structureel. We zien dat een aantal binnen- en buitenlandse partijen zich op dat marktsegment aan het positioneren zijn.'

De grote omslag kwam er na de financiële crisis. Sindsdien boomen investeringen van professionals in residentieel vastgoed voor de verhuur. De evolutie is veel meer uitgesproken in de hoofdsteden van de buurlanden, maar diezelfde of gelijkaardige grote vastgoedspelers zijn ook in ons land neergestreken. Qua transactievolume bengelt Brussel wel nog steeds onderaan een lijst van zestien grote Europese steden.

Eén van de verklaringen waarom er minder (buitenlandse) investeerders actief zijn op de residentiële huurmarkt, heeft te maken met het versnipperde eigendom in België. 'Het is in België lastiger om een geheel blok op te kopen', zei professor Manuel Aalbers (KU Leuven) eerder. 'Niet-sociale huurwoningen zijn vaak niet geconcentreerd in grote blokken, zoals bijvoorbeeld Amsterdam, wat het voor grote beleggers moeilijker maakt.'

Tussen 2007 en 2020 investeerden grote vastgoedbedrijven voor 76 miljard in residentiële gebouwen in Europese grootsteden, waaronder Brussel. Dat bedrag is drie keer zoveel als de publieke sector investeerde in sociaal vastgoed, zo blijkt uit cijfers van de Amerikaanse vastgoeddienstverlener Real Capital Analytics. Dat soort internationale spelers, maar ook lokale ontwikkelaars, werken niet alleen met aandeelhouderskapitaal of leningen van banken, maar halen ook geld op bij (andere) institutionele beleggers zoals pensioenfondsen.

In het luxesegment focust de Ierse vastgoedmaatschappij ThornsettGroup PLC op de Europese wijk, met onder meer 'gated communities' in Sint-Pieters-Woluwe.

In het luxesegment focust in ons land de Ierse vastgoedmaatschappij ThornsettGroup PLC voornamelijk op de Europese wijk, met onder meer 'gated communities' in Sint-Pieters-Woluwe. Iets meer dan de helft van de Belgische portefeuille van het Amerikaanse vastgoedbedrijf Eaglestone ligt in Brussel. Andere grote vastgoedbedrijven uit de top tien zijn de Deense vastgoedgroep Catella, de Duitse investeringsmaatschappij Patrizia AG, het Zwitserse pensioenfonds Swiss Life en de private bank Safra Sarasin.

'SOCIAAL INVESTERINGSPRODUCT'

Dergelijke vastgoedbedrijven zijn lang niet allemaal geïnteresseerd in meer luxueus vastgoed om te verhuren. Projectontwikkelaars investeren ook steeds vaker in vastgoed om te verhuren via sociale verhuurkantoren. Inclusio, een 'sociaal vastgoedbedrijf' opgericht met kapitaal van Bank Degroof Petercam, Revive (met investeerder Piet Colruyt) en KOIS (met grootaandeelhouders van Solvay) opende half december haar grootste project tot nu toe. In Haren werden 123 energie-efficiënte appartementen aan twee sociale verhuurkantoren in beheer gegeven. De vastgoedportefeuille van het bedrijf, dat overal in België actief wordt, groeide met 10% aan.

Zowat 17% van de woningen die in Brussel via SVK's op de huurmarkt komen, is ondertussen in handen van private bedrijven, waarvan ruim de helft in bezit van Inclusio. Vanwege de kostprijs en problemen met het beheer van nieuwe SVK-complexen, trok de Brusselse gewestregering vorig jaar de handrem op: nieuwe projecten worden beoordeeld op kwaliteit en maatschappelijke meerwaarde, en de spreiding wordt beter gecoördineerd. 'De komst van nieuwe actoren mag er niet voor zorgen dat de SVK's veranderen in een 'investeringsproduct'. Dat is niet de bedoeling van overheidsmiddelen die hen ter beschikking worden gesteld', zei de Brusselse staatssecretaris Nawal Ben Hamou (PS) eerder dat jaar. Toch blijven, de kritiek van het middenveld ten spijt, de fiscale voordelen overeind. Sommige makelaars, zoals Trevi, ontwikkelen zelfs nieuwe 'immoproducten' waarbij woningen, inclusief SVK-overeenkomst aan particuliere investeerders verkocht worden.

CENTRUMSTEDEN

Grote vastgoedbedrijven zijn aanwezig in de hoofdstad, maar daar ligt hun focus niet exclusief, zo toont de portefeuille van reus Home Invest Belgium. Maar er zijn ook gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (GVBF) die zich focussen op residentieel vastgoed in (kleinere) centrumsteden. De familie Brantegem, die tot voor kort eigenaar was van de schoenwinkelketen Brantano, stak haar familiekapitaal in verschillende vastgoedvennootschappen. Hun jongste vastgoedtelg 'Zabrixx' biedt 'kwalitatieve en energiezuinige nieuwbouwappartementen en studentenflats' in Luik, Roeselare, Waregem, Sint-Niklaas en Gent. Verzekeraar Ethias en SFPIM Real Estate, de vastgoedpoot van de Federale Participatie- en Investeringsmaatschappij FPIM, voorzag mee kapitaal om op termijn 46 miljoen euro residentieel vastgoed aan te kopen.

NICHEMARKTEN

Naast klassieke gezinswoningen en -appartementen, tonen investeerders in ons land vooral ook interesse in de meer nichemarkten, zoals de eerder aangehaalde SVK-verhuur, maar ook (luxueuze) studentenhuisvesting, zorgvastgoed en gemeenschappelijke woonvormen zoals co-living (geen co-housing) voor 'jonge professionals'.

Op de markt van coliving, gebouwen die opgedeeld worden in luxekamers met enkele gedeelde faciliteiten, zijn immens grote bedrijven actief. Met ruim vijftig opgekochte woningen is Cohabs de grootste speler in Brussel. Cohabs is actief in New York, Parijs en Madrid en koopt ruime gezinswoningen op om ze op te delen in luxekamers. Ondertussen verhuurt de marktleider in 'housing as a service' al 620 wooneenheden in de hoofdstad.

De sector draait op kapitaal van investeerders. Urbani, een andere grote speler in die niche, kwam bijvoorbeeld volledig in handen van vastgoedfonds 'Vicinity Affordable Housing Fund'. Dat fonds wordt gespekt met kapitaal van Revive (op zijn beurt eigenaar van Inclusio) en Jean-Baptiste Van Ex (ex-Petercam Degroof).

Maar opkopers van dergelijke panden drijven de prijzen van (gezins)woningen in hippe buurten op, waardoor de stad Brussel in december laatstleden besliste om vanaf 2023 een taks van 1.520 euro per co-livingkamer op te leggen.

LOKALE ONDERNEMERS

Onder de grote vastgoedbedrijven schuilen soms ook lokale ondernemers, zoals in Gent en Antwerpen. Ook die vastgoedbedrijven hebben soms honderden panden in portefeuille.

De grootste Gentse huisbazen zijn zowel in de binnenstad als in de 19de eeuwse gordel en in sommige de deelgemeenten actief. Een momentopname van oktober 2022 toont dat twee bedrijven rond vastgoedondernemer Piet Labeeuw zowat 260 panden in portefeuille hebben, ongeveer gelijk verdeeld over huur- als koopwoningen. De huurwoningen van Recurrent zijn bijna 20 miljoen euro waard, ontwikkelaar Citynest zelf draaide de voorbije drie jaar meer dan 50 miljoen euro omzet. Het bedrijf kwam de afgelopen jaren vaak in aanvaring met stadsdiensten, onder meer omdat het vergunningsproces niet al te nauw genomen werd, maar haalde de ook de media na klachten van ontevreden kopers over de kwaliteit van de snelle standaardrenovaties.

Citynest werkt voor de makelaardij samen met Vicus Vastgoed, een lokale speler die ook nog eens een zestigtal eigen panden bezit. Zonder naar specifieke bedrijven te wijzen, benadrukten Gentse stadsdiensten, middenveld en sociale en private recent in de Taskforce Wonen en Opvang dat het opkopen van afgeleefde huurwoningen om die na renovatie te verkopen of te verhuren aan een beter publiek, voor een verdere sociale verdringing zorgt.

Er zijn nog meer voorbeelden te vinden. City Concept, een vastgoedbedrijf rond makelaar Pierre Liétaer is met 80 woningen een andere grote speler in de Arteveldestad. VanVas, een bedrijf rond vastgoedbemiddelaar Kanji Vandersmissen, bezit een zestigtal panden, net als de familie Embo met hun vastgoedbedrijf Patrimonium Van Kerkhove en Gilson. Een laatste opvallende grootgrondbezitter tot slot is Grondbank The Loop, een samengaan van het publieke vastgoedbedrijf sogent en een topman van ontwikkelaar Banimmo, die de komende jaren residentieel vastgoed aan Flanders Expo ontwikkelt.

Zo komen we bij het Gentse private grootgrondbezit. Dat concentreert zich in enkele kasteeldomeinen en patrimoniumvennootschappen met landerijen in de zuidrand en het westen van de stad. Nazaten van de adellijke familie De Ghellinck d'Elseghem verkochten hun – door de aanwezigheid van munitie ontoegankelijk – kasteelpark aan de Vlaamse overheid. De meeste lucratieve delen in de uithoeken ervan zijn evenwel verkocht aan private ontwikkelaars en particulieren. Eén daarvan is het bouwbedrijf Pieter Blomme, die overigens ook meer dan 70 gedumpte sociale woningen van De Volkshaard renoveerde voor verkoop.

HUTS AAN ZET

Ook in Antwerpen zijn lokale ondernemers actief met een exploderende residentiële vastgoedportefeuille. Diamantairs, Nederbelgen en de familie Huts drukken hun stempel op de Antwerpse vastgoedmarkt.

De grootste vastgoedportefeuille van de Koekenstad is in handen van Winvest Holding die, samen met vastgoedkantoor Made, centraal staat in een onderzoek naar oneerlijke handelspraktijken. Het bedrijf maakt er een business van om panden op te lappen en op te delen in appartementen. Er wordt onderzocht of de bedrijven bewust woningen met verborgen gebreken aan de man brachten. Het vastgoedbedrijf van Tanguy Westerlund bezit bijna 700 huizen, appartementen, garages of andere terreinen verspreid over (nagenoeg) de stad Antwerpen. Pikant detail: Winvest Holding trok in 2021 met succes naar de Raad van State tegen een snel in elkaar geflanste regelgeving van de stad Antwerpen die tot doel had het verbouwen van eengezinswoningen tot appartementen aan banden te leggen.

Het vastgoedbedrijf van Tanguy Westerlund bezit bijna 700 huizen, appartementen, garages of andere terreinen in Antwerpen.

In de straten van een Antwerpse wijk aan de Duboisstraat, grenzend aan Park Spoor Noord en het Eilandje, kocht Feka, een vennootschap van havenbazen Huts de afgelopen jaren een honderdtal woningen. Tijdens een renovatie worden de woningen opgesplitst in appartementen. Het gebeurt ook dat verschillende aanpalende woningen neergehaald worden voor nieuwbouw. Door dieper te bouwen, of een extra bouwlaag toe te voegen, neemt het totale bouwvolume en bijgevolg ook de winst toe. Feka renoveert niet met het oog op verkoop, maar verhuurt de appartementen zelf. Gezinswoningen moeten daarbij plaatsmaken voor (luxueuze) appartementen, wat in strijd is met de herhaaldelijke beleidskeuzes om eengezinswoningen te beschermen.

Ook diamantairs bezitten in Antwerpen heel wat appartementen en gebouwen, met de familie Brachveld op kop. Het gaat vooral, maar niet uitsluitend, om grote panden in de diamantwijk. Ook diamanthandelaars Pinchas en Charles Finkelstein boeren goed. Hun vennootschap schreef in 2021 voor bijna 32 miljoen vastgoed in de boeken, een verdubbeling op vijf jaar tijd. David Gotlib, de voorzitter van de Beurs voor diamanthandel, sluit het rijtje af.

MOEILIJKER KOPEN

Jonge gezinnen die op zoek zijn naar een eigen woning strijden op de vastgoedmarkt met ongelijke wapens tegen een kransje vermogende particuliere investeerders, goed boerende lokale vastgoedondernemers en grote gefinancialiseerde vastgoedbedrijven. De Nationale Bank van België stelde afgelopen zomer, in een studie over hypothecaire kredieten, vast dat in ongeveer 20 jaar tijd het verschil in percentage eigenaars tussen de rijkste gezinnen en de financieel minder begunstigde gezinnen groter is geworden. De terugbetalingslast blijft voor een voltijds werkend koppel met een gemiddeld loon dan wel op peil, maar ligt aanzienlijk hoger voor gezinnen met een minder gunstige financiële situatie. Daaronder vallen ook gezinnen met onvoldoende startkapitaal. De leningen stonden de afgelopen jaren dan wel laag, toch zijn woningprijzen in die mate gestegen, dat de financiële inspanning om een woning te verwerven groter is dan vroeger.

Samenleving & Politiek, Jaargang 30, 2023, nr. 1 (januari), pagina 11 tot 19

• wonen
• vermogensongelijkheid
• 1%