Iedereen weet het, huren is duur. Op de privéhuurmarkt variëren de prijzen gemiddeld tussen 550 en 1200 euro. Dat is een zeer grote hap uit het inkomen van de mensen. Tel hierbij de sterk stijgende energie- en waterkosten en er blijft voor de doorsnee Vlaming niet veel over op het einde van de maand. Een sociale huurwoning is dan ook voor velen die geen eigen woning kunnen kopen een zegen: een huurprijs naargelang je inkomen (tussen 140 en 1000 euro per maand) en levenslange woonzekerheid. De wachtlijst voor sociale huurwoningen steeg de afgelopen tijd dan ook naar ongekende hoogten. In Vlaanderen wachten 105.370 mensen op een sociale woning (rapport Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, 2015). Dat is een stijging met 13% in vergelijking met 2013 en met 30% ten opzichte van 2011. In sommige gemeenten moet je tot 12 jaar wachten op een sociale woning.

Vlaanderen is al geruime tijd aan een inhaalbeweging bezig. Maar het aanbod sociale woningen is in Vlaanderen dan ook bijzonder klein in vergelijking met de buurlanden. Momenteel is 6% van onze woningmarkt een sociale woning. In Nederland ligt dat percentage op 30%. Sinds de jaren 1970 is er een recordaantal sociale woningen bij gekomen. Ook de regering-Bourgeois pakte in 2014 uit met een ambitieus plan dat belooft om tegen 2025 op zijn minst 50.000 extra sociale woningen te bouwen. Het jaar 2016 was alvast een recordjaar voor Vlaanderen, met een investeringsbudget van 866 miljoen euro in nieuwbouw of renovatie van sociale woningen. Volgens de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen zal hierdoor de wachtlijst niet meteen verdwijnen. Wel heeft ze de hoop dat deze ingreep de wachttijd op een sociale woning gevoelig zal verminderen.

HET NIEUW BELEID ONDER DE LOEP

Terwijl bevoegd minister van Wonen, Liesbeth Homans, uitvoerig in de media komt met de 4.176 extra woningen die in 2016 werden gebouwd en de 4.259 renovaties die werden uitgevoerd, glipt een andere meer problematische maatregel van haar onder de radar. Sinds 1 maart 2017 geldt immers de wijziging van de regels inzake sociaal wonen. Die zijn erg ingrijpend: levenslang wonen wordt vervangen door een eerste contract van 9 jaar dat daarna om de 3 jaar wordt herbekeken, zittende huurders hebben na 2021 geen recht meer om hun huurwoning te kopen, en huurders mogen geen gedeeltelijke eigendommen meer bezitten of een woning of perceel in een vennootschap.

Hieronder bekijken we in detail wat deze maatregelen betekenen voor huurders en sociale huisvestingsmaatschappijen, en stellen we mogelijke alternatieven voor.

Tijdelijke contracten van 9 jaar

De contracten voor onbepaalde duur werden voor nieuwe huurders vervangen door een startcontract van 9 jaar, dat telkens met 3 jaar kan worden verlengd. Voor de vorige minister van Wonen, Freya Van den Bossche (sp.a), was 'levenslang wonen een recht en zorgt het voor een zekere sociale mix'. Voor haar opvolgster Liesbeth Homans echter 'moet de overheid een springplank bieden, geen hangmat'. In de praktijk zijn er jammer genoeg voornamelijk nadelen aan deze tijdelijke contracten.

Eerst en vooral valt de woonzekerheid voor de huurders weg. Als ze meer verdienen, moeten ze verplicht hun goedkopere huurwoning inruilen voor een veel duurdere privéwoning. Dit is geen stimulans om mensen actief aan te zetten tot werken en actief deel te nemen aan onze samenleving. In de 'hangmat' blijven hangen, om in de terminologie van Liesbeth Homans te blijven, en een job niet aannemen om in de goedkopere sociale huurwoning te blijven, wordt een reëel probleem.

Door de invoering van de tijdelijke contracten dreigt de bestaande sociale mix te verdwijnen. De huidige sociale mix van jong, oud, werkende huurders, huurders met vervangingsinkomen, gezinnen, alleenstaanden en verschillende culturen, is nodig voor een leefbare wijk. Met het nieuw beleid sociaal wonen Vlaanderen dreigt gettovorming en verslechterde woonkwaliteit. Een sociale huisvesting voor enkel armen wordt een arme sociale huisvesting.

Door de verstrengde regels zijn het de werkenden en vooral de alleenstaanden zonder kinderen die snel boven de inkomensgrenzen zullen vallen. Zelfs met een zeer bescheiden nettoloon vallen ze boven de inkomensgrenzen. De contracten worden immers bepaald op basis van het belastbaar inkomen, niet van het netto-inkomen. Werkende alleenstaanden in België kennen echter de hoogste belastingsdruk ter wereld, waardoor hun belastbaar inkomen veel hoger is dan hun netto-inkomen. Huren op de privémarkt is met hun netto-inkomen echter vaak bijna onbetaalbaar. Het nieuw beleid sociaal wonen Vlaanderen is daarom een gemiste kans om in te spelen op de tendens van het snel groeiend aantal alleenstaanden.

Wat is het gevolg van dit alles? Als huurders met een hoger belastbaar inkomen (de werkende bevolking) geweerd worden, zullen de inkomsten van huisvestingsmaatschappijen dalen. Tegelijk zullen ook de uitgaven voor huisvestingsmaatschappijen stijgen doordat huurders in hun tijdelijke woning minder opknapwerken zullen uitvoeren. Je mag twee keer raden op wie ze het verlies aan huurgelden en de extra kosten zullen verhalen.

Het controleren van eigendommen in het buitenland blijft onmogelijk

Kandidaat-huurders tekenen een verklaring op eer dat ze geen eigendom in het buitenland bezitten. Doordat in de Europese Unie het aanleggen van een databank van eigendommen geen prioriteit is, is deze verklaring dus waardeloos. Misbruik is, zelfs binnen de Europese Unie, niet bewijsbaar en bijgevolg niet strafbaar. Dit heeft een bizar effect: eigenaars die een kleine, oude woning bezitten en te arm zijn om op de privémarkt te huren, kunnen zich niet inschrijven op de wachtlijst voor een sociale woning. Wie vijf woningen in Oostenrijk bezit, kan dat wel zonder dat de huisvestingsmaatschappij dit kan achterhalen.

Dit probleem is met het nieuw beleid sociaal wonen Vlaanderen niet aangepakt. Opnieuw een gemiste kans om het beleid aan de huidige realiteit van een divers Vlaanderen aan te passen. Een regelgeving die wel strenger werd, is die die zegt dat een kandidaat-huurder geen gedeeltelijke of volle eigendom mag hebben, noch volledig vruchtgebruik van een woning of een woning of perceel in een vennootschap. Een goede zaak. Dit staat evenwel in groot contrast met de oncontroleerbare buitenlandse eigendommen.

Huurders hebben geen kooprecht meer

Huurders hebben vanaf 2021 geen kooprecht meer. Ook dat is een goede maatregel. Vroeger hadden huurders die voldeden aan de koopvoorwaarden het recht om hun huurwoning te kopen. Nu is dit nog steeds mogelijk, maar is het geen recht meer. Het geeft huisvestingsmaatschappijen meer mogelijkheden om, bijvoorbeeld, een hele rij sociale woningen om te bouwen tot een nieuw project (als er kopers in deze woningrij wonen, is dit immers minder makkelijk). Met de bouwstop en de verdichting van stadskernen in het achterhoofd biedt deze verandering meer mogelijkheden.

Conclusie? De grote verliezer van het nieuwe beleid inzake sociale huisvesting van Liesbeth Homans is alweer de middenklasse en dan vooral de alleenstaande, werkende Vlaming. Het zal voor deze groep nog moeilijker worden om een betaalbare sociale woning te bekomen en te behouden. Ook voor de huisvestingsmaatschappijen is het nieuwe beleid nefast. De kosten zullen stijgen (slechter onderhoud, meer verhuizen) en de inkomsten dalen (huur wordt op inkomsten berekend). Er dreigen dus ernstige financiële problemen. En, ten slotte, zullen alle huurders en bij uitbreiding de hele samenleving negatieve gevolgen dragen van het verdwijnen van de sociale mix in woonwijken. Het is een recept voor de no-gozones van morgen.

WAT ZIJN DE ALTERNATIEVEN?

Lagere uitkeringen, hoge huurprijzen op de privéhuurmarkt en veel nieuwkomers met weinig vooruitzichten zorgen ervoor dat de wachtlijsten voor sociaal wonen op korte termijn enkel zullen stijgen, ondanks het nieuwe beleid en de gedane investeringen in sociale huisvesting. Naast sociale woningen bijbouwen, wat gebeurt, lijkt alternatieven betaalbaar maken de enige optie om dit probleem aan te pakken. Jazeker, er bestaan gemeentelijke en Vlaamse huursubsidies. Maar ook die zijn enkel toegankelijk voor mensen met een laag inkomen. Dit systeem uitbreiden en toegankelijk maken voor de gemiddelde Vlaming, zou al een stap in de goede richting zijn.

Opdat werkenden minder snel boven de inkomensgrenzen vallen, zouden ook andere bepalingen van de inkomensgrenzen, die rekening houden met het netto-inkomen en niet met het belastbaar inkomen, een stuk rechtvaardiger zijn. Dat kan ervoor zorgen dat ze minder snel op de privémarkt moeten gaan huren.

Voor kleine privéverhuurders moeten ook extra maatregelen komen. Zij zijn bang voor wanbetalers en beschadiging aan hun eigendom (het zijn de meest genoemde redenen voor de hoge huurprijzen en maximaal selecteren van kandidaat-huurders). Door meer overleg en een financiële buffer bij eventuele problemen, zouden kleine verhuurders aan een breder publiek durven verhuren en bereidwilliger zijn om betaalbare huurprijzen te hanteren.

Een eigen woning is nog steeds het beste middel tegen armoede. Waarom niet een stuk van de woonbonus, sinds 2014 een Vlaamse bevoegdheid, investeren in de bouw van meer sociale koopwoningen?

DE WERVEN VAN HOMANS

De vorige minister van Wonen, Freya Van den Bossche, zorgde met haar doelgroepenbeleid dat de gemiddelde Vlaming, die tot geen enkele doelgroep behoorde, steeds langer moest wachten en uiteindelijk niet meer aan bod zou komen voor een sociale woning. Hoewel de huidige minister van Wonen, Liesbeth Homans, heel andere taal spreekt zal ze met haar nieuwe maatregelen hetzelfde resultaat bereiken.

Er is geen gemakkelijke of directe oplossing voor de groeiende wachtlijsten. Ook het nieuwe beleid sociaal wonen Vlaanderen zal geen oplossing bieden. De oorzaken zijn complex, en dus zal de oplossing op verschillende domeinen moeten worden gezocht waarvan verschillende op EU-niveau. Ik zie drie aandachtspunten voor het Vlaams beleid.

Een. Armoede is een groot obstakel bij de zoektocht naar een woonst. We moeten die blijven bestrijden op alle mogelijke manieren. Liesbeth Homans heeft daarvoor als minister van Armoedebestrijding alvast de tools in handen.

Twee. De instroom van laaggeschoolde of analfabete nieuwkomers. Ze hebben weinig integratiemogelijkheden en zullen voor lange tijd van de sociale voorzieningen afhangen, ook voor hun woongelegenheid. Als minister van Inburgering moet Liesbeth Homans een beleid uitstippelen met staatssecretaris voor Asiel en Migratie, Theo Francken, dat rekening houdt met de mogelijkheden en de draagkracht van Vlaanderen.

Drie. Laten we eindelijk aandacht besteden aan de immer vergeten groep die steeds als eerste de gevolgen draagt van directe en indirecte belastingverhogingen én het vaakst wordt uitgesloten bij nieuwe sociale maatregelen: de krimpende Vlaamse middenklasse. Als viceminister-president van de Vlaamse regering houdt Liesbeth Homans die groep best ten allen tijde in het achterhoofd.

Samenleving & Politiek, Jaargang 24, 2017, nr. 5 (mei), pagina 58 tot 62

• sociale huisvesting
• woonbeleid
• Homans Liesbeth

HET SCHADUWKABINET

De werven in de sociale huisvesting

Evelien Beeldens

Waar is de arts in de minister?

Frieda Matthys

De blo(c)k aan het been van wijkgezondheidscentra

Katrien Vervoort

Ontmantel de bedrijfswagenfiscaliteit

Jonathan Lambregs